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枫下家园 / 住房话题 /
tor
看新闻,toronto的房子又涨了。和朋友在msn上聊天,他是4年前就想买房,一直是“房市崩溃”的论者。寻寻觅觅了几年,所有的朋友都买了房子,他还在等待“崩溃”。其实如果只是自己住,涨涨跌跌的又如何呢?反正也不卖。这4年他付的租房费,都有好几万多了。不觉的持币待购有什么好处。
-johnnyhatesjazz(Rock and Roll);
2005-4-7
{61}
(#2225695@0)
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现在来看,四年前他确实应该买,如果他当时有这个实力的话. 不过,当时应该没有崩溃一说四年后来看现在,是不是还应该买就未可得知了,尽管现在也没有崩溃一说
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
{64}
(#2225702@0)
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崩溃这词有点夸张,不过,这几年确实每年都有很多人嚷嚷“涨到顶了”。每年都这么说,总有一年会说准。呵呵。
-rollor(Rollor);
2005-4-7
(#2225739@0)
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就像“狼来了”的故事。
-yeek(yeek);
2005-4-7
(#2225744@0)
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就象做股票,做空的当然希望立刻见顶,做多的当然希望永远没有顶。事实上,没有只涨不跌,也没有只跌不涨。关键是Timing
另外就是巴菲特的例子,他从来不投资在科技股,97-2000年间NASDAQ狂升,他没有受益,但是他顶住了股东压力。
所以,关键不是说得准不准,关键是能不能赚到钱。
对我们升斗小民来说,关键是不要赔掉血本。
以上只说的是股票。
买房子更复杂些,还有财务杠杆,机会成本,生活质量,心理归属,甚至LD要求。不可一概而论。
谁也保证不了资产市场的走势,但我确信,利率稳步上升之日,就是房地产走下坡路之时。
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
{443}
(#2225766@0)
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From rate and house price negative relationship perspective, you are right. However, don't forget taking into account the other factors (i.e. supply demand relationship etc.).Timing issue as you said is very important. We don't know how long it will take when rate raise to a higher stage, i.e. prime increased to 6%. However, the facts told us the house price went up although the rate increased in the past 1-2 year. You are talking real estate market in the longer term.....Thanks for your points.
-yeek(yeek);
2005-4-7
{328}
(#2225840@0)
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其实大家都太关注Prime rate了。更重要的是10年bond的yield。过去Prime rate升了一些,但对5-10年期债券利率没有大影响。为什么这次联储升息后市场反应大?因为它改变了口吻,市场预计会加速升息。债券市场作出了反应。
你要是注意Bank of Canada的website的话就会注意到最近半个月的隔夜拆借明显上升。
Mortgage成本从3%涨到5.5%不会吓走购房者,尤其是大部分买房者都缺乏理性的利率期望,但是Mortgage成本从5%到7.5%就是另一回事了。
利率期望比利率本身更重要。
房地产市场的趋势不轻易形成或改变,唯其如此,确认拐点非常重要。我的判断就是:一旦利率加速上升的趋势形成,拐点出现。
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
{413}
(#2225894@0)
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完全同意,有上坡就有下坡。就是希望坡度小一点
-wise(不通啊不通);
2005-4-7
(#2225887@0)
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多伦多有个叫David Rosenberg的经济学家最近写了篇文章,大意是说房屋的价格和租金的价钱之间的关联,比如说你买一间屋之前,设想一下如果把它全部租出去可以得多少钱租金是你的收入,物价是你的投资,算算两者间的比例就可以知道房子是不是over value了。如果整个market都过多地over value, 那么离回调的日子也就不远了
-zxcvb(朝天椒);
2005-4-7
{142}
(#2225908@0)
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是一种方法,更多地用于地产投资。因为地产投资的价值评估是用的现金流折现的计算方法。现实中要复杂得多,看看温哥华就知道,不匹配是可以持续的。
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
(#2225921@0)
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专家啊!
-zxcvb(朝天椒);
2005-4-7
(#2225941@0)
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慎独你对REIT走势如何看,最近跌了不少,是买入时机吗?
-smallwhale(喝不了咖啡);
2005-4-7
(#2225959@0)
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REIT一年前就已经很多分析家建议坚决抛了。REIT和长期债券正相关,和利率负相关。我不会碰。
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
(#2225965@0)
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xie
-smallwhale(喝不了咖啡);
2005-4-7
(#2225969@0)
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这种经典玩意儿用不着家,经济系一年级学生都明白,道理是在那儿的,收入法也是appraisal 的主要方法之一,但对具体房子就要具体分析了。
-wise(不通啊不通);
2005-4-7
(#2225960@0)
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如果市场上大多数的房子都over value了呢,如果租房比买房合算很多呢?肯定有一支独秀的房屋,但大势如何呢?
-zxcvb(朝天椒);
2005-4-7
(#2225990@0)
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最近房屋市场又出现“热涨”的假像完全是因为部分买者担心银行利率上调而急于抢在MORTGAGE上升前购房的结果。这其实是房价暴跌前的一种回光返照。
-gthm(新人王);
2005-4-7
(#2225975@0)
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Yes and no. There are people think like your way, but there are few only.
-yeek(yeek);
2005-4-7
(#2225998@0)
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some one said like this 3 years ago. but it is still up. why?
-holly999(酒肴肴-就是下酒小菜);
2005-4-7
(#2226007@0)
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别把我脑子搞乱,三年前加拿大银行利率好像是处于下降趋势吧,所以这三年房价一直稳步上升应在情理之中。
-gthm(新人王);
2005-4-7
(#2226019@0)
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你错了。2002年,人们普遍认为利率已无可再降,并将很快上涨。那时银行的五年定期公布贷款利率(public 5 year term residential mortgage rate)为7%左右,现在为6%左右(客户得到的利率通常为这个数减一。)
-rollor(Rollor);
2005-4-7
(#2226103@0)
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“人们普遍认为利率已无可再降,并将很快上涨”前半句事实正确,后半句是你杜撰
-skywriting(天书);
2005-4-7
(#2226113@0)
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对,应该把“很快”两字去掉。银行的固定利率是参照当前利率和预期走向制定的。他们当时预期的五年利率走向比现在预期的五年走向要高一个百分点。
-rollor(Rollor);
2005-4-7
(#2226719@0)
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我怎么错了?我说 “三年前加拿大银行利率好像是处于下降趋势 ”,错在哪里?所以这过去的三年房价依然稳步上升。可现在银行利率将处于上升趋势,你还能指望房价今后三年继续上涨?
-gthm(新人王);
2005-4-7
(#2226119@0)
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"Rates on 30-year mortgages move lower"
-vinatca(nofuture);
2005-4-7
(#2226728@0)
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I am happy to see so many "房市崩溃”的论者. The more "房市崩溃”的论者, the stable the house price will be. Because ---- they are potiential buyers!!
-apple_tree(苹果树);
2005-4-7
(#2226110@0)
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这些空头,往往是下跌的时候形成反弹的重要力量,也是多头出货的最后机会。不过,改变不了市场的趋势。
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
{26}
(#2226121@0)
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If you real know "出货的最后机会", you are the master of the investment. I can not tell if you are right or not. Let's watching the market.
-apple_tree(苹果树);
2005-4-7
(#2226152@0)
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机会, 有几人能把握? 有几人看到是机会?
-jianghongca(慎独);
2005-4-7
(#2226157@0)