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枫下家园 / 房东 / 分析一下这个情况算不算负现金流。。。一朋友次贷危机之前在多伦多买的房子月供1700,由于工作需要,前两年refinance出80%房屋估值月供改为$2700,拿出的钱在工作的城市全款买了另一套自住,多伦多的房子月租$2300.两个房子的地税一年大约1万。房主现在为两个房子月支出大约1000,这种情况是卖了出租房合算还是留着合算?他们现在两个房子的负担感觉比当时一个房子负担还小了。
-tsing(tsing);
2017-7-19
{314}
(#10948683@0)
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合不合算要计算净收益而不是看现金流。出租房房租收入减去利息支出、地税、Utilities、保险费、维修费、空置期、经纪费后得到出租房净收益,然后用自住房的全部费用(不包括贷款还本)减掉出租房净收益,就是现在2个房的持有成本。
如果卖掉出租房,归还了贷款后的净值假设都用于归还自住房的贷款,再计算自住房的全部费用,如果此金额高于2房持有成本,表示不卖出租房好;如果低于2房持有成本,那就卖出租房好,如果未来房产跌价就更好。
-simoncowell(老评委);
2017-7-19
{374}
(#10948705@0)
+1
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自住房无贷款
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10948719@0)
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那就简单了,就看你拿着卖房的钱去投资,看看有没有持有出租房高。
-simoncowell(老评委);
2017-7-19
(#10948727@0)
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不敢卖,房价降了还有房子在,可以用。万一升值了原价可就买不回来了。不是炒房的,不敢频繁进出,也不会其他投资。
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10948737@0)
+1
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这是make common sense的答案!你看,就连极端看跌的那几个,也是不卖自己房子的!
-songlin(松林);
2017-7-19
(#10949252@0)
+2
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你瞧,盼跌们特别是那些铁杆盼跌们一直以来是多么的自信房价要进入下降通道!
-songlin(松林);
2017-7-20
(#10950296@0)
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问题的关键,多伦多房子refinance后,新增加的贷款利息,不能抵扣这套房子的出租收益。
-huangfang(huangfang);
2017-7-19
(#10948708@0)
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Refinance可以,Heloc不可以。
-simoncowell(老评委);
2017-7-19
(#10948711@0)
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如果房子已经pay off, 可以重新做refinance 吗?
-huangfang(huangfang);
2017-7-19
(#10948794@0)
+1
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(#10948777@0)
-houseful(探长);
2017-7-19
(#10948796@0)
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这帖子跟在这里是什么意思?
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10948968@0)
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跟岔了。
-houseful(探长);
2017-7-19
(#10949016@0)
+1
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现从自有房中refinance 出30万买另一房做首付,原自住房变出租房。请问这refinance出的30万的利息能冲抵出租收入?应该有人问过。 求科普
-ene(偷得浮生半日闲);
2017-7-19
(#10949018@0)
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松林应该能回答你的问题
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10949060@0)
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请教松林,同问
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10949134@0)
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如果refinance出的30万是用于购买另一个出租房的首付,那么利息是可以冲抵出租收入的。但是,如果你refinance后把自住房转为出租房,那么这30万的利息无法冲减租金收入。
-songlin(松林);
2017-7-19
(#10949229@0)
+4
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谢谢松林
-ene(偷得浮生半日闲);
2017-7-19
(#10949245@0)
+1
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正解!
-czczcz(接盘侠);
2017-7-20
(#10949356@0)
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不可以,refinance出来的钱要用于投资才能抵税。
-m1wm1w(临江仙);
2017-7-20
(#10949528@0)
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租金能够付清利息和地税和其它费用。但负责不了太多本金。长期看如果房子不升值好像不合算。
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10948726@0)
+1
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上升通道投资房子赚钱, 下降通道投资房子赔钱
-guojie(guojie);
2017-7-19
(#10948765@0)
+2
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这好像不光适合房市吧?
-tsing(tsing);
2017-7-19
(#10948780@0)
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是上升通道还是下降通道,不会是由盼跌们说了算!
-songlin(松林);
2017-7-19
(#10949231@0)
+4
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月租2300,月供2700外加地税。这表面是个负现金流。但是2700月供里至少一半是还本金,利息只有1300。这样一算,是正现金流=2300-1300-地税。
-songlin(松林);
2017-7-19
(#10949216@0)
+3
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这种算法就是自我安慰。本金怎么能不算入成本?负现金流就是负现金流,不用找各种方法把它算成正的。
-igoogle(人在江湖飘);
2017-7-20
(#10949384@0)
+4
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如果再算上本金如是投到其他可以产生正利润的地方,亏大了。近年来买进的房产,要是没有了涨幅,实在是划不来。
-geoguy(新);
2017-7-20
(#10949398@0)
+5
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你说没有涨幅,能算数吗?你说投入另一个项目,你确定不会亏本?
-songlin(松林);
2017-7-20
(#10949598@0)
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好,就算俩年前买进的房子,这俩年的涨幅可观,是赚到了。那今后呢,你能确定会有足够的涨幅来抵消负的现金流?
-geoguy(新);
2017-7-20
(#10949666@0)
+2
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07年买的自住房。没有打算投资,只是工作原因需要到另一个城市,这个自住房改为投资房,算是被投资吧。只是现在看到房市有波动犯嘀咕。实际上就算不出租也不敢卖,主要是因为说不定什么时候需要搬回来。毕竟在加拿大还是多伦多工作机会更多一些。
-tsing(tsing);
2017-7-20
(#10950138@0)
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我解释了这么多,摆事实讲道理,你还是不明白,你已经没药可医。我已经对你放弃治疗了,自生自灭去吧!
-songlin(松林);
2017-7-20
(#10950294@0)
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哈,我要买的早就买了,涨跌只是赚多赚少而已。紧张的是近期入场的,可别太担心哦。
-geoguy(新);
2017-7-20
(#10950407@0)
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你这个案例如何报税还挺有意思。多伦多房子refinance以后的资金没有投入另一个投资项目,而是用于购买自住房。利息是否可以抵扣租金,比较复杂。建议咨询会计师。
-songlin(松林);
2017-7-19
(#10949236@0)
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不能抵扣,相当于在投资项目赚钱后用于自己享受,怎么抵?
-czczcz(接盘侠);
2017-7-20
(#10949357@0)
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有道理,但是也不公平!
-songlin(松林);
2017-7-20
(#10950281@0)
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居安思危。你这是假定一帆风顺。但是潜在的危机随时可爆发。需要看房主有多大的应变承受能力。2300租金断供的时候就需要房主冲上去。遇到无赖租客需要打官司清除,半年租金损失。房贷利息看涨。租客可能损坏房子,需要维修。工作可能没了。无穷变数,每每想起这些事都会惶惶不可终日。需要经济承受能力和心理承受能力同样强大。
-2841999(四友);
2017-7-20
{216}
(#10950304@0)
+3
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运气好,房客夫妇俩就是以前社区邻居,15年把自家房子卖掉开始租房打算一直住到退休。比房主自己打理得好,屋前屋后绿化很棒。唯一不满的地方是养狗。虽然签约时不让带狗,但好像法律不管这个。
-tsing(tsing);
2017-7-20
(#10950472@0)
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在不违反大法的前提下,租约就是法。既然房东容忍了房客违法,那一条就失效了。
-2841999(四友);
2017-7-20
(#10950619@0)
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非也,租约中租客不能养宠物属于无效条款。
-simoncowell(老评委);
2017-7-20
(#10950626@0)
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这是个理财投资的问题,关键并不在于现金流,而是投资人的资产,收入和风险承受能力。
-geekcode(文心雕码);
2017-7-20
(#10950976@0)