本文发表在 rolia.net 枫下论坛有人说我“缺乏其它经济领域的基础知识,把投资看着是一种需要胆大的行为”。对也不对,对的地方在于我的确没有什么“经济领域的基础知识”,不对的地方在于我不光“缺乏其它经济领域的基础知识”,实际上我缺乏所有“经济领域的基础知识”。我就是有点房地产的一点基本知识和改变现状的勇气和决心。
改变现状的勇气和决心这不是我要讲的重点,这跟个人的性格和经历有关。性格至少50%是天生的,而经历却是各人各样,且不同性格的人,对同样的经历的感悟也是不一样的,我没法多说什么。或者就讲一个我认为是冷笑话的,以证明不同性格的人,对同样的经历的感悟是不一样的。我曾经在一家论坛上看到一个网友说,她就是在听了乔布斯的演讲后,热血沸腾地去报考了MBA。
那么我今天就根据我的体会,来讲讲做房地产需要那些知识。
1. 对要投资的地方人口增长有了解。人口增长的地方,长期来讲,房价一定不会差。这样的例子太多,我不用举了。
2. 对所要投资地区的稀奇资源要了解。基本上就是现在高价的东西,以后涨幅率也一定更高。比如温哥华西区,10多年前就比其它地方价格高,当时很多人(包括我自己)认为,可以在远一点的地方买个没有涨太多的,以后会补涨,所以涨幅率会更高。可惜,我们都错了,在房地产,马太效应实在太明显了,高的更高,低的可能还跌。再比如我和探长都反对买公寓,因为几个独立屋的地,可以变出4、5百套公寓单位,根本不可能成为稀奇资源。我的一个公寓单位,27万进的,现在亏损大约10万,还有一个商铺,18万进的,6万卖掉。
3. 有一点税务知识,比如夫妻共同拥有的单位,怎么报税;自住房的增值税;投资房的增值税怎么报税;如果手上有现金,怎么减少增值税;什么费用可以抵税;资产传给小孩税务上会有什么后果;以公司名义拥有房产,税率是怎么样的。这些其实都有专门的科普型的书,图书馆借几本就可以搞定,当然减少增值税是我个人的发明,还没有正式用过,以前贴过。
4. 知道加减乘除好算现金流。
5. 有一点贷款知识,比如知道mortgage的还款期;知道加拿大续期时不再检查你的收入;知道如果mortgage还不起,在加拿大,银行是有权拿你其它资产去顶债的。很多人常常拿美国说事,却完全不知道美国和加拿大的mortgage有什么不同。
6. 有一点修理知识,比如龙头漏水怎么修,厕所堵了怎么通。这些实际上平常居家时都应该会一点,否则几块钱的修理,请人马上就是百把块。
7. 最重要的放在最后,买时看房估租的本事,出租时看人的本事。出租时看人的本事,大家容易理解,就不多说了。看房估租是什么鬼?实际上就是在你看到房子时,根据区和房况,就能估计出租金是多少,什么样的人会来租。有这能力,可以把麻烦扼杀在买房之前。会这个也不难,买好一点的区和好一点的房就能做到,只是好区好房可能价格就高,现金流就不好,所以有时不得不去练练这本事。可以假装是找房的租客,多去看看房,和房东聊聊,应该会有点感觉。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
改变现状的勇气和决心这不是我要讲的重点,这跟个人的性格和经历有关。性格至少50%是天生的,而经历却是各人各样,且不同性格的人,对同样的经历的感悟也是不一样的,我没法多说什么。或者就讲一个我认为是冷笑话的,以证明不同性格的人,对同样的经历的感悟是不一样的。我曾经在一家论坛上看到一个网友说,她就是在听了乔布斯的演讲后,热血沸腾地去报考了MBA。
那么我今天就根据我的体会,来讲讲做房地产需要那些知识。
1. 对要投资的地方人口增长有了解。人口增长的地方,长期来讲,房价一定不会差。这样的例子太多,我不用举了。
2. 对所要投资地区的稀奇资源要了解。基本上就是现在高价的东西,以后涨幅率也一定更高。比如温哥华西区,10多年前就比其它地方价格高,当时很多人(包括我自己)认为,可以在远一点的地方买个没有涨太多的,以后会补涨,所以涨幅率会更高。可惜,我们都错了,在房地产,马太效应实在太明显了,高的更高,低的可能还跌。再比如我和探长都反对买公寓,因为几个独立屋的地,可以变出4、5百套公寓单位,根本不可能成为稀奇资源。我的一个公寓单位,27万进的,现在亏损大约10万,还有一个商铺,18万进的,6万卖掉。
3. 有一点税务知识,比如夫妻共同拥有的单位,怎么报税;自住房的增值税;投资房的增值税怎么报税;如果手上有现金,怎么减少增值税;什么费用可以抵税;资产传给小孩税务上会有什么后果;以公司名义拥有房产,税率是怎么样的。这些其实都有专门的科普型的书,图书馆借几本就可以搞定,当然减少增值税是我个人的发明,还没有正式用过,以前贴过。
4. 知道加减乘除好算现金流。
5. 有一点贷款知识,比如知道mortgage的还款期;知道加拿大续期时不再检查你的收入;知道如果mortgage还不起,在加拿大,银行是有权拿你其它资产去顶债的。很多人常常拿美国说事,却完全不知道美国和加拿大的mortgage有什么不同。
6. 有一点修理知识,比如龙头漏水怎么修,厕所堵了怎么通。这些实际上平常居家时都应该会一点,否则几块钱的修理,请人马上就是百把块。
7. 最重要的放在最后,买时看房估租的本事,出租时看人的本事。出租时看人的本事,大家容易理解,就不多说了。看房估租是什么鬼?实际上就是在你看到房子时,根据区和房况,就能估计出租金是多少,什么样的人会来租。有这能力,可以把麻烦扼杀在买房之前。会这个也不难,买好一点的区和好一点的房就能做到,只是好区好房可能价格就高,现金流就不好,所以有时不得不去练练这本事。可以假装是找房的租客,多去看看房,和房东聊聊,应该会有点感觉。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net