本文发表在 rolia.net 枫下论坛1. 如果是为了提高现在的居住环境,提高生活质量,那没说的,升级为190万。
2. 如果是以投资为目的:
(1)单独投资60万的房可以用来出租,190万的房你打算和人分租吗?先不说分租降低你的生活质量,分租的租金很大可能低于单独60万的房的租金。估计下如果需要,你最早什么时候可以卖房,那么就可以算算从现在到能买房的时候,租金大概能收多少。
(2)卖房的时候,你需要再买吗?还是说准备搬离到其它地方居住?或者是退休住养老院?如果需要再买,那么同地区高卖高买,所谓的收益又重新填入房市。
(3)注意房子交易的cost,按一买一卖会产生房屋价值5%左右的cost(这是保守估计,实际上更高),按买的时候cost为3%,卖的时候cost 8%来算:
方案一:卖130万房,cost = 130 * 0.08 = 10.4, 买190万房,cost = 190 * 0.03 = 5.7, 为简单计算,将来再卖出时按升值50%至285万后卖出,那么卖285万房的cost,那么285 * 0.08 = 22.8。所以方案一会共产生10.4 + 5.7 + 22.8 = 38.9万的cost。
方案二:买60万的房 cost 60 * 0.03 = 1.8,按卖出时升值50%至90万的房计算cost,90 * 0.08 = 7.2 所以总共cost为9万
两个方案的cost差距为 38.9 - 9 = 29.9万
3. 再看所得税的差异,不知道加拿大captial gain是什么税率,粗略地按30%算吧:
(1)方案一:captital gain为285 - 190 = 95。其中50%收税,那么就是47.5 *30% = 14万
(2)方案二:capital gain为90 - 60 = 30。全部要交所得税,30 * 30% = 9 万
4. 即使方案二的最后你连130万的房也卖掉,130万增值50%至195万,cost为195 * 0.08 = 15.6万,所得税为65 * 0.5 *30% = 9.75
这就是说,方案一,cost连税共为52万,方案二如果保留原自住房:cost连税共为18万。方案二最后如果连原自住房也卖掉:cost连税为43.35万。
我把数字列出来,是想说明什么东西都不要想当然,拿起笔,算一算,结果很明显。
另外啊,以上所有分析都是在房市涨涨涨的基础上的,至于万一跌的话的损失比较,因为有些人不愿意听,就算了。。。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
2. 如果是以投资为目的:
(1)单独投资60万的房可以用来出租,190万的房你打算和人分租吗?先不说分租降低你的生活质量,分租的租金很大可能低于单独60万的房的租金。估计下如果需要,你最早什么时候可以卖房,那么就可以算算从现在到能买房的时候,租金大概能收多少。
(2)卖房的时候,你需要再买吗?还是说准备搬离到其它地方居住?或者是退休住养老院?如果需要再买,那么同地区高卖高买,所谓的收益又重新填入房市。
(3)注意房子交易的cost,按一买一卖会产生房屋价值5%左右的cost(这是保守估计,实际上更高),按买的时候cost为3%,卖的时候cost 8%来算:
方案一:卖130万房,cost = 130 * 0.08 = 10.4, 买190万房,cost = 190 * 0.03 = 5.7, 为简单计算,将来再卖出时按升值50%至285万后卖出,那么卖285万房的cost,那么285 * 0.08 = 22.8。所以方案一会共产生10.4 + 5.7 + 22.8 = 38.9万的cost。
方案二:买60万的房 cost 60 * 0.03 = 1.8,按卖出时升值50%至90万的房计算cost,90 * 0.08 = 7.2 所以总共cost为9万
两个方案的cost差距为 38.9 - 9 = 29.9万
3. 再看所得税的差异,不知道加拿大captial gain是什么税率,粗略地按30%算吧:
(1)方案一:captital gain为285 - 190 = 95。其中50%收税,那么就是47.5 *30% = 14万
(2)方案二:capital gain为90 - 60 = 30。全部要交所得税,30 * 30% = 9 万
4. 即使方案二的最后你连130万的房也卖掉,130万增值50%至195万,cost为195 * 0.08 = 15.6万,所得税为65 * 0.5 *30% = 9.75
这就是说,方案一,cost连税共为52万,方案二如果保留原自住房:cost连税共为18万。方案二最后如果连原自住房也卖掉:cost连税为43.35万。
我把数字列出来,是想说明什么东西都不要想当然,拿起笔,算一算,结果很明显。
另外啊,以上所有分析都是在房市涨涨涨的基础上的,至于万一跌的话的损失比较,因为有些人不愿意听,就算了。。。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net