本文发表在 rolia.net 枫下论坛先不说华人热点区是否还有60万的房,也不说60万五年后涨到100万的概率大小,也不说热点区60万涨到100万,离一个小时路程的非热点区是不是只会从30万涨到36万,一切都以你的假设为准,看看具体的投资收益之差别是多少。
毛利: 100 - 60 = 40万
卖房各种费用大概5万,净利润35万。
因为还有工资收入,家庭收入41万到46万之间是交35%税,46万以上的部分交39%的税。那么这卖房所得的35万,要交37%左右的税,那就是近13万。于是税后所得35-13 = 22万。
然后再看看hold五年60万的房的成本:
地税按第一年5000,每年递增1000来算,5000+6000+7000+8000+9000 = 35000
而hold一个30万的房的地税,第一年3000,按每年增加两百来算,3000 + 3200 + 3400 + 3600 + 3800 = 17000
35000 - 17000 = 18000
然后看租金收益,60万的房按租金3000算,五年18万。
30万的duplex租金算每月2500,那么60万两个duplex可以收5000/month,5年30万。
两者之差12万。
于是, 220000 - 120000 - 18000 = 82000。
然后这里还有一个租金收益的再投资问题,duplex每年比single family house多收24000租金,按平均每年5%的投资收益算,五年两者相差12615。于是82000 - 12615 = 69385
也就是说你所有假设都成立的情况下,买60万涨到100万在五年内的收益比买两个30万的duplex多收益69385,每年多收益13877。
然后问题还来了,你这卖房的钱下一步怎么办?还得投资吧?买房不合适,因为你高点卖房,那时房价也高,就得那个时候有别的比较好的投资渠道,如果闲置,出租房那边以每年继续产生60000的租金在增长。而你卖房税后得82万再投资,起码得7.3%的投资收益才能达到。
这么一算,买一热点房然后五年后卖出在所有有利条件下,所得也很有限,更别提其中的risk了。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
毛利: 100 - 60 = 40万
卖房各种费用大概5万,净利润35万。
因为还有工资收入,家庭收入41万到46万之间是交35%税,46万以上的部分交39%的税。那么这卖房所得的35万,要交37%左右的税,那就是近13万。于是税后所得35-13 = 22万。
然后再看看hold五年60万的房的成本:
地税按第一年5000,每年递增1000来算,5000+6000+7000+8000+9000 = 35000
而hold一个30万的房的地税,第一年3000,按每年增加两百来算,3000 + 3200 + 3400 + 3600 + 3800 = 17000
35000 - 17000 = 18000
然后看租金收益,60万的房按租金3000算,五年18万。
30万的duplex租金算每月2500,那么60万两个duplex可以收5000/month,5年30万。
两者之差12万。
于是, 220000 - 120000 - 18000 = 82000。
然后这里还有一个租金收益的再投资问题,duplex每年比single family house多收24000租金,按平均每年5%的投资收益算,五年两者相差12615。于是82000 - 12615 = 69385
也就是说你所有假设都成立的情况下,买60万涨到100万在五年内的收益比买两个30万的duplex多收益69385,每年多收益13877。
然后问题还来了,你这卖房的钱下一步怎么办?还得投资吧?买房不合适,因为你高点卖房,那时房价也高,就得那个时候有别的比较好的投资渠道,如果闲置,出租房那边以每年继续产生60000的租金在增长。而你卖房税后得82万再投资,起码得7.3%的投资收益才能达到。
这么一算,买一热点房然后五年后卖出在所有有利条件下,所得也很有限,更别提其中的risk了。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net