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加拿大的小生意系列 (四) –商铺租赁

房租是做小生意要重点考虑的事项,许多买生意的对此往往考虑不周全,没有仔细阅读租约里的关键条款,稀里糊涂接过前任店主的租约,给自己带来物质损失和精神折磨。签到一个好租约,无论是自己经营还是将来卖掉生意,都打下一个好的基础。要想搞定租约,首先要对商业租赁有个大致了解。

大多地区做生意的场所主要有以下几处:Mall, Plaza, Building, Street store。生意所在地方不同,租约有很大的区别。
1 Mall里:Mall里做生意优势在于有大的稳定客流,但对租客有较高要求,除了Mall里几个大店(如Sears,The Bay,Canadian Tire)外,中小租客在租约上很难有话语权。Mall里租金组成:Minimum rent +percentage rent based on gross sale,电,气,店内保险等又租户自理。Mall里的管理层对你所经营行业的gross sale有一个它认为要达到的销售额,如果你的销售长期达不到它认为的目标,有可能与你解除租约或不再续与你续约•。你每天每月的销售都要向其汇报,它时不时会派人去检查,尤其是现金流量大的店。如果它认为你的店需要装修,你不装修,你有可能被赶出去;如让它装修,Cost+15%服务费油你去付。Mall的维护装修费用由租户分摊。如果你不幸被解除租约,你只能带走Personal Property,所有的improvements必须留下。在Mall里做生意,租约有许多限制,理解清楚,再做决定。
2 Plaza内:每个Plaza 由几个或十几个店铺组成。租金:基本租金+TMI。每个店的基本租金都有差异,两头位置略高。在买店时要与左右店主交流,侧面了解基本租金及周边相邻Plaza的基本租金,做到心中有数。TMI一般是基本租金的三分之一左右。水,电,气及店内保险等由租户自付。买店时要和房东接触,处好关系,经常向房东抱怨生意不景气,有些房东会考虑长期合作,不涨或许降一点。大部分房东不关心你的生意,只关心它的租金。
3 Building里:Building的店多是独一无二的租金:基本租金+TMI,TMI有时比基本租金高,6 水,电,气及店内保险等由租户自付。租金可比性小,只能与周边的building相比较。生意相对稳定,客户很大部分来自building内,价格,质量,服务非常重要。生意与building的出租率关系很大。
4 Street store:Street store多是上居下铺的形式。租金大多是gross rent,有的包水,电,气,有的不包,房东一般都还不错,有事可商量。

关于租约有几点要了解:
1 五+五的租约,第一个五年一般是前三年租金不变,第四,第五年按每平方尺涨,比如0.5-2dollar/sqft,后续的五年不定。
2 商业租约与居住租约完全不同,前者保护房东利益,后者保护住户利益。
3商业租金增长不受制约。居住租约参照CPI指数,不能乱涨。
4原则上你应在一号交租,但你到了十六号仍未交,房东有权不通知你,在十七号更换门锁;有权扣押及处理店内你的财产。
5 原则上你应当在你的租期到期前6个月书面通知房东你要续约,否则房东有权不续约。我知道有个房东利用租户的疏忽,不续约,租户只好到别处去开店。房东在租户离开不久,开了同样业务的店。
6 任何口头上的许诺必须白纸黑字写明白。

浅谈加拿大小生意(一)生意分类

加拿大小生意系列 (二)寻找生意

加拿大小生意系列 (三) 初做店主

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Replies, comments and Discussions:

  • 工作学习 / 事业与工作 / 加拿大的小生意系列 (四) –商铺租赁
    • 什么是 TMI ?什么是 GROSS RENT ?
      • TMI = Taxes, Maintenance and Insurance
      • tax maintenance insurance
        • what insurance? insurance for the unit or for the entire property? if latter, the landlord splits his/her insurance to each unit?
          • 房东只负责房屋本身的保险。严谨的房东在租约上会强制性地要求每一个租客再买一份自己的保险。租客的保险有2大目的:contents & liability。
            Contents通常包括店内的一切设备,装修,家具,库存等属于店主自己的有形资产。如果是零售业,后者(liability)就远比前者重要。Liability或叫责任险。

            比如顾客在你店门前的停车场滑倒了摔伤了,有可能去告你。这种诉讼通常都是沾边就赖的。比如第一被告是店铺老板,第二被告就是房东。如果你店主没有买租客的保险,自己又赔不起,剩下的只有房东买单了。商业租约往往是厚厚的一本。那里面所有保护房东的细则都涉及到了,包括免除房东因为你的经营被牵扯进官司里去,包括万一这种事情发生了,房东的一切开销,损失也由你负责。所以如果房东被判替你赔偿,房东回国头来就告你要钱。如果你没买保险,而且已经成了穷光蛋,破产了,房东也拿你没办法了。所以房东强制性地要求店主买好责任险。
            • 写的真详细。好!
          • Should be the landlord splits his/her insurance to each unit.
    • 写得真不错,言之有物,条理清楚。看得出,楼主确实对这些小生意有很深入的了解。谢谢分享!