本文发表在 rolia.net 枫下论坛买房是人生的一件大事,绝大多数人买房一定要向银行借MORGTAGE,借MORGTAGE最关键的就是选择什么的PLAN。现在ROLIA上已经对于PLAN进行了多次讨论。可是,我认为在讨论过程中,大家把精气神全用在算利率上了,忘记了选择中一个重要的条件:就是你的还款计划。
在我看来,还款计划比利率更重要,更能影响你的利息支出。所以,浮动利率也好,固定利率也罢,其实最终的选择还在于你的经济实力和还款计划上。
现在,主要的银行都提供一些快速还款计划,也就是15%-15%或20%-20%。这些东东最终决定了你的还款。相对于25年的MORGTAGE,如果你很有钱(我的意思是你的MORGTAGE相对于你的收入来说很低),你有经济能力和意愿用足20%-20%的计划,你的还款周期只有3年零八个月(PAY BI-WEEKLY)。这时,浮动利率应该是你最好的选择。因为浮动利率在一段周期内相对于5年FIX的利率来得低。
相反地,如果你准备按步就班地付上25年,那么浮动利率的风险就很大了。特别是现在的利率很低,未来上涨的空间还是很大的。随着浮动利率的上涨,你付出的利息就会大大增加。现在我用一个例子为说明:
假设有一个20万的MORGTAGE,在利率为3.75%(按PRIME-0.75算)的时候月付大约:1028元。其中利息为:625元,这样支付本金:403元,这时如果利率上涨了0.25%,达到4%,则利息达到667元,这样的本金支付相应简少为:361元,如果上涨2%,达到5.75%(也就是5年FIX的水平)的话,利息可达958元,也就是你每月只付了69元的本金,你等于完全在为银行打工。相应地5年5.75%FIX的话,月付1258元,你每月可支付本金300元。每次少付了本金,也就延长了支付时间,也许你要用26或27年来付清,这样你付出的总利息也就相应地大大增加,而且还会超过选择5年FIX时所付出的利息。
所以,如果你的MORGTAGE比较重,还是选择FIX的比较好;如果较轻,想很快付清或出手,浮动或OPEN是很好的选择。大家应该在我说的两个极端之间寻找平衡,我记得曾看到过一个材料,大约MORGTAGE的平均还款周期是8到10年。
另外,还有一个问题,对于付5%DOWNPAY的人来说,尽量选择TERM比较长的MORGTAGE,以免由于房价下跌,在RENEW时变成负资产,到时银行要你补钱就大不合算了。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
在我看来,还款计划比利率更重要,更能影响你的利息支出。所以,浮动利率也好,固定利率也罢,其实最终的选择还在于你的经济实力和还款计划上。
现在,主要的银行都提供一些快速还款计划,也就是15%-15%或20%-20%。这些东东最终决定了你的还款。相对于25年的MORGTAGE,如果你很有钱(我的意思是你的MORGTAGE相对于你的收入来说很低),你有经济能力和意愿用足20%-20%的计划,你的还款周期只有3年零八个月(PAY BI-WEEKLY)。这时,浮动利率应该是你最好的选择。因为浮动利率在一段周期内相对于5年FIX的利率来得低。
相反地,如果你准备按步就班地付上25年,那么浮动利率的风险就很大了。特别是现在的利率很低,未来上涨的空间还是很大的。随着浮动利率的上涨,你付出的利息就会大大增加。现在我用一个例子为说明:
假设有一个20万的MORGTAGE,在利率为3.75%(按PRIME-0.75算)的时候月付大约:1028元。其中利息为:625元,这样支付本金:403元,这时如果利率上涨了0.25%,达到4%,则利息达到667元,这样的本金支付相应简少为:361元,如果上涨2%,达到5.75%(也就是5年FIX的水平)的话,利息可达958元,也就是你每月只付了69元的本金,你等于完全在为银行打工。相应地5年5.75%FIX的话,月付1258元,你每月可支付本金300元。每次少付了本金,也就延长了支付时间,也许你要用26或27年来付清,这样你付出的总利息也就相应地大大增加,而且还会超过选择5年FIX时所付出的利息。
所以,如果你的MORGTAGE比较重,还是选择FIX的比较好;如果较轻,想很快付清或出手,浮动或OPEN是很好的选择。大家应该在我说的两个极端之间寻找平衡,我记得曾看到过一个材料,大约MORGTAGE的平均还款周期是8到10年。
另外,还有一个问题,对于付5%DOWNPAY的人来说,尽量选择TERM比较长的MORGTAGE,以免由于房价下跌,在RENEW时变成负资产,到时银行要你补钱就大不合算了。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net