本文发表在 rolia.net 枫下论坛谢谢阿土网友提出的问题, 阿土网友问到了关键的地方
问: 既然加拿大的金融机构比美国保守,近十年加拿大的平均涨幅应该比美国小,加拿大的平均房价为什么比美国高很多呢?难道加拿大的家庭收入比美国高很多?
答: 在加拿大, 签的贷款合同规定了, 你的所有财产都是房屋贷款的抵押品. 当房价下跌时, 你的总资产减少了, 如果你选择停供贷款让银行收回房产, 那么, 银行卖了房屋如果还补不上你欠它的钱,它会通过法庭冻结和拍卖你的其他的资产(存款首饰和任何非生活必须品如第二辆汽车等), 把损失的钱最大限度地追要回来, 一直到你破产为止. 所以加拿大人都尽量避免房屋让银行收回, 因为占不到便宜. 只有一种情况下, 你有”赚”的, 那就是银行把你所有非生活必需品都拍卖光了, 银行还没能把它的损失补齐, 银行就亏钱了, 但你也是”惨胜”, 你破产了, 信用没有了, 搬公寓去住, 再加上拍卖过程中的价格损失, 你可能是亏得更多. 所以加拿大人一般都避免停止供款, 只能死抗下去. 这是加拿大房屋价格”抗跌”的主要原因.
但在美国就不同了. 你房屋贷款的抵押品就是房屋本身. 如果房屋价格跌破你欠银行的资本金, 你完全可能这么想, 我这房市场价就值30W了, 我还要还银行35W, 我不如把这房退还给银行, 然后去买一个和我现在这房基本一样的30W的房, 这样我的贷款就从原来的35W降为30W了, 我负担少了, 当然赚了. 银行把房收回30万卖出后, 你欠的35W也消了, 美国银行是不能拍卖你的首饰汽车来把那5W损失给追回来的.
当房屋价格跌破欠银行的钱后, 很多美国人都选择”断供”, 这样市场上的”法拍屋”就会大量出现, 而这些”法拍屋”又会更压低房屋价格, 让更多的美国人选择”断供”….如同雪崩一样, 房屋价格下跌30~40%才有可能停住, 事实上, 这波CRASH, 很多美国城市的地产价格都跌去了1/3或更多.
正是因为长期以来加拿大的金融机构把贷款人”套”得深, 所以加拿大房屋价格比美国抗跌, 每次下跌都比美国跌得少, 几个波浪几十年累计起来, 加拿大的房价自然就比美国高了. 加拿大的工资比美国少, 但加拿大银行比美国银行更”心狠手辣”, 前几天奥总统来加拿大考察后, 对这一点很”赞扬”, 夸”加拿大银行措施到位风险意识强”, 嘿嘿, 说的就是这事儿.
和美国比较, 加拿大人工资低, 房屋价格高, 银行把”后路”也给断了, 只有破产一条绝路….那感觉, 如同一个体重60公斤的人硬要去举一个100公斤的杠铃, 而且还要”挺起”为了不破产 …. 有点悲状哈. (幽默一下, 不想冒犯上月刚买房的朋友们)
希望我们华人朋友们, 一定要量力而行, 不要贷太多的款, 特别在目前的市场环境下, 搞不好, 房价慢慢地跌, 这几十年的” 杠铃”抗在肩膀上, 而且还是在那么高的地方去接的盘, 会很累的.
问: 奥巴马的"新会计准则"能不能给个链接?
答: 英文的一时半会没找到, 请网友找找看. 这是中文的:
http://www.chinaacc.com/new/635_713/2009_4_1_le936521564914900220961.shtml
http://www.canet.com.cn/news/hypl/200902/13-93171.html
我看到一个很有趣的东东, 本次金融危机已经进入了wikipedia, 说得很详细, 哈哈
http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis
问: 为了消化美国的有毒资产,美国国内的通货膨胀将会比较高,这将会提高加拿大的利率,到时候如果失业仍旧很高,那么为什么加拿大的房子就不会暴跌呢?
答: 前面谈了加拿大房地产为什么比美国抗跌, 部分回答了这个问题. 那么, 我们来看看在什么情况下房屋价格会”暴跌”, 只有一个可能, 就是有人迫不及待不计较成本地想把手上的房屋”抛出去”, 什么人会这么干? 买房自己住的人是不可能这么疯狂的, 只有那些以投资为目的买了房装修一下卖出去盈利的人有可能会这么干. 但这样的投机客, 在房市最火暴的时候也只占市场交易量的5%, 这些精明的投机客, 2007年肯定早跑光了, 所以市场没有暴跌的”动力”, 是不可能暴跌的.
问: 住房和大米一样是刚性需求,价格也绝对不可能暴跌,那美国的房价怎么就暴跌了呢?美国的住房和大米不一样?还有中国人口多,猪肉应该也是刚性需求,怎么近一年价格跌了一半啊?
答:美国房价暴跌, 我前面已经解释了. 美国的住房和大米与加拿大的没什么不同, 关键是银行的政策不同. 加拿大人比美国人命要苦啊 (:
猪肉的价格下跌, 大概和哪个什么流感病毒的名字去得不恰当有关系, 嘿嘿.
问: 马克思说,供求决定价格,同时价格围绕价值波动。住房的价值应该从房租能体现出来。加拿大的房子真的不会跌20%以上吗?
答:毛主席文革后期一次谈话中提到货龙时说: “他或许是对的”. 马克思理论不见得完全正确, 伟大领袖毛主席也犯了不少错误. 我更有可能要犯错误的. 加拿大的房子完全可能会再跌去20%的, 我只是觉得可能性比较小. 如果真的跌去了20%, 那我就承认错误, 到时候, 还希望阿土网友兄弟依然把我当”好人”来对待我就心满意足了. THANKS, 阿土网友!更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
问: 既然加拿大的金融机构比美国保守,近十年加拿大的平均涨幅应该比美国小,加拿大的平均房价为什么比美国高很多呢?难道加拿大的家庭收入比美国高很多?
答: 在加拿大, 签的贷款合同规定了, 你的所有财产都是房屋贷款的抵押品. 当房价下跌时, 你的总资产减少了, 如果你选择停供贷款让银行收回房产, 那么, 银行卖了房屋如果还补不上你欠它的钱,它会通过法庭冻结和拍卖你的其他的资产(存款首饰和任何非生活必须品如第二辆汽车等), 把损失的钱最大限度地追要回来, 一直到你破产为止. 所以加拿大人都尽量避免房屋让银行收回, 因为占不到便宜. 只有一种情况下, 你有”赚”的, 那就是银行把你所有非生活必需品都拍卖光了, 银行还没能把它的损失补齐, 银行就亏钱了, 但你也是”惨胜”, 你破产了, 信用没有了, 搬公寓去住, 再加上拍卖过程中的价格损失, 你可能是亏得更多. 所以加拿大人一般都避免停止供款, 只能死抗下去. 这是加拿大房屋价格”抗跌”的主要原因.
但在美国就不同了. 你房屋贷款的抵押品就是房屋本身. 如果房屋价格跌破你欠银行的资本金, 你完全可能这么想, 我这房市场价就值30W了, 我还要还银行35W, 我不如把这房退还给银行, 然后去买一个和我现在这房基本一样的30W的房, 这样我的贷款就从原来的35W降为30W了, 我负担少了, 当然赚了. 银行把房收回30万卖出后, 你欠的35W也消了, 美国银行是不能拍卖你的首饰汽车来把那5W损失给追回来的.
当房屋价格跌破欠银行的钱后, 很多美国人都选择”断供”, 这样市场上的”法拍屋”就会大量出现, 而这些”法拍屋”又会更压低房屋价格, 让更多的美国人选择”断供”….如同雪崩一样, 房屋价格下跌30~40%才有可能停住, 事实上, 这波CRASH, 很多美国城市的地产价格都跌去了1/3或更多.
正是因为长期以来加拿大的金融机构把贷款人”套”得深, 所以加拿大房屋价格比美国抗跌, 每次下跌都比美国跌得少, 几个波浪几十年累计起来, 加拿大的房价自然就比美国高了. 加拿大的工资比美国少, 但加拿大银行比美国银行更”心狠手辣”, 前几天奥总统来加拿大考察后, 对这一点很”赞扬”, 夸”加拿大银行措施到位风险意识强”, 嘿嘿, 说的就是这事儿.
和美国比较, 加拿大人工资低, 房屋价格高, 银行把”后路”也给断了, 只有破产一条绝路….那感觉, 如同一个体重60公斤的人硬要去举一个100公斤的杠铃, 而且还要”挺起”为了不破产 …. 有点悲状哈. (幽默一下, 不想冒犯上月刚买房的朋友们)
希望我们华人朋友们, 一定要量力而行, 不要贷太多的款, 特别在目前的市场环境下, 搞不好, 房价慢慢地跌, 这几十年的” 杠铃”抗在肩膀上, 而且还是在那么高的地方去接的盘, 会很累的.
问: 奥巴马的"新会计准则"能不能给个链接?
答: 英文的一时半会没找到, 请网友找找看. 这是中文的:
http://www.chinaacc.com/new/635_713/2009_4_1_le936521564914900220961.shtml
http://www.canet.com.cn/news/hypl/200902/13-93171.html
我看到一个很有趣的东东, 本次金融危机已经进入了wikipedia, 说得很详细, 哈哈
http://en.wikipedia.org/wiki/Subprime_mortgage_crisis
问: 为了消化美国的有毒资产,美国国内的通货膨胀将会比较高,这将会提高加拿大的利率,到时候如果失业仍旧很高,那么为什么加拿大的房子就不会暴跌呢?
答: 前面谈了加拿大房地产为什么比美国抗跌, 部分回答了这个问题. 那么, 我们来看看在什么情况下房屋价格会”暴跌”, 只有一个可能, 就是有人迫不及待不计较成本地想把手上的房屋”抛出去”, 什么人会这么干? 买房自己住的人是不可能这么疯狂的, 只有那些以投资为目的买了房装修一下卖出去盈利的人有可能会这么干. 但这样的投机客, 在房市最火暴的时候也只占市场交易量的5%, 这些精明的投机客, 2007年肯定早跑光了, 所以市场没有暴跌的”动力”, 是不可能暴跌的.
问: 住房和大米一样是刚性需求,价格也绝对不可能暴跌,那美国的房价怎么就暴跌了呢?美国的住房和大米不一样?还有中国人口多,猪肉应该也是刚性需求,怎么近一年价格跌了一半啊?
答:美国房价暴跌, 我前面已经解释了. 美国的住房和大米与加拿大的没什么不同, 关键是银行的政策不同. 加拿大人比美国人命要苦啊 (:
猪肉的价格下跌, 大概和哪个什么流感病毒的名字去得不恰当有关系, 嘿嘿.
问: 马克思说,供求决定价格,同时价格围绕价值波动。住房的价值应该从房租能体现出来。加拿大的房子真的不会跌20%以上吗?
答:毛主席文革后期一次谈话中提到货龙时说: “他或许是对的”. 马克思理论不见得完全正确, 伟大领袖毛主席也犯了不少错误. 我更有可能要犯错误的. 加拿大的房子完全可能会再跌去20%的, 我只是觉得可能性比较小. 如果真的跌去了20%, 那我就承认错误, 到时候, 还希望阿土网友兄弟依然把我当”好人”来对待我就心满意足了. THANKS, 阿土网友!更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net