本文发表在 rolia.net 枫下论坛1)市场定价---“标价即是合理的?”
楼主是一个smart buyer,对市场有一定的了解(和我9年前自己做为buyer时的对市场理解很相似),但开场白(揭秘#1)的举例实在是太失败了,因为ta混淆了重售房屋市场的定价和新建房屋定价的区别。
新建房屋的定价是成本+利润
建筑商的目的是sold,reasonable price+Timing+strategy是他们的成功所在。所以,每一个买主都相对比较心安(因为针对同一批新房,产品相对是类似的,价格相对是fixed)。这也就是为什么新建房屋市场通常只有一方jj或者有builder自己的sales Team来承担。
重售市场的“叫价”是由卖主说了算的,卖主分
1.Serious sellers(价格是有卖方jj帮助定价的,原则:reasonable price,结果:sold)
2.Market testers(价格是有卖主漫天要的,原则:the higher the better,结果:逮到冤大头或者退出市场)
就举个我上周的一个deal:叫价64w,最后我们成交58w,如果按楼主的公式该如何计算?
http://www.mississauga1.com/RE/REWebsite/Mississauga1.nsf/dcc2b26a15829be9852571de00173e11/971b23fcf58c343d852573710072b46e?OpenDocument
2)location的分析 --- 大与小
很赞成楼主在揭秘#4中对location的“大”分析:也就是“大”(区域)和“变”(变化)的理解和体会。但,具体到每一个房子本身,“小”的东西也决定了它的unique和价值:它所处location的具体位置的差异(它所处在location的内外围?),内外部的装修装饰差异如何?周围成交情况如何结合房屋结构类型本身和市场需求?....这些都需要一定的经验和实践(同一个neighborhood上市和成交的房子,看过多少,最后成交价格是多少,买卖时间是多少....),仅仅通过mls打出来的成交价也只是纸上谈兵,因为曾经卖掉的房子你也许从来就没看过,单单通过一页纸的表述就能比较的仅仅皮毛而已。
这也同样适应于jj,这也就是jj的勤奋与否和对一个location的专注与否的区别。
3)要不要jj? --- omg又是一个老生常谈的敏感问题!
找不找jj,其实是对“服务是否产生价值”的理解。服务并不一定带来价值:优质的服务才产生价值。为什么会有这么多的同胞反复challenge jj这个行业?
1.这是jj们职业道德和能力的体现问题,一些“服务”没能够让客人体现到它价值所在,甚至可能负面(这是jj们应该反省的)。
2.消费意识和形态的理解和转变问题---代理制度(包括地产、保险,贷款,投资...)对很多同胞还是一个需要理解和接受的服务方式
3.行业和市场误解---很多人只看数字说话---每一笔commission单单从数字上看是很大,其实真正打掉cost之后所剩无几,这一点只有做jj的才能领会到。(我个人的例子:辞掉8w多的IT工作改行realtor,每年毛收入翻了几番,年终实际到手的cash还不如以前,当然,realtor这个行业的flexibility和乐趣这是我很appreciate的)。 还有就是,不是commission提升了房价,而是市场需求。(以前市场的commission是6%,现在最多也就5%, 供需关系才是市场动力)。
4)服务体系 --应该几个jj?
1. Internet的影响
mls这个服务体系是历经数年建立和实践出来的,当年internet迅猛之际,就有人扬言mls将成为历史,最终还只是成为一个被mls利用的平台(从paper的mls到www.mls.ca)。
2.DIY
DIY(包括很多方面的)在北美是一种乐趣和体验,并不能和省钱划直接等号。它需要时间+经验+能力,换取的是自我成就和满足感。
3. 一个jj vs 两个jj
我对mls的理解是:它是一个比较成熟的系统,是为了加速房地产信息交换的便利工具。买方jj和卖方jj只不过是工种细化的体现。
以前的买卖方式是exclusive的:你要卖房,一个jj帮你list而且帮你“努力寻找”买主,难度是可想而知的。现在的mls是所有的jj们互相交流自己手上的房源和客人,加速了买卖过程。细化的jj分工也是有利于市场的,也就像是流水线的分化一样:卖方jj专注的是marketing+presentation,买方jj专注的是showing+negotiation。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
楼主是一个smart buyer,对市场有一定的了解(和我9年前自己做为buyer时的对市场理解很相似),但开场白(揭秘#1)的举例实在是太失败了,因为ta混淆了重售房屋市场的定价和新建房屋定价的区别。
新建房屋的定价是成本+利润
建筑商的目的是sold,reasonable price+Timing+strategy是他们的成功所在。所以,每一个买主都相对比较心安(因为针对同一批新房,产品相对是类似的,价格相对是fixed)。这也就是为什么新建房屋市场通常只有一方jj或者有builder自己的sales Team来承担。
重售市场的“叫价”是由卖主说了算的,卖主分
1.Serious sellers(价格是有卖方jj帮助定价的,原则:reasonable price,结果:sold)
2.Market testers(价格是有卖主漫天要的,原则:the higher the better,结果:逮到冤大头或者退出市场)
就举个我上周的一个deal:叫价64w,最后我们成交58w,如果按楼主的公式该如何计算?
http://www.mississauga1.com/RE/REWebsite/Mississauga1.nsf/dcc2b26a15829be9852571de00173e11/971b23fcf58c343d852573710072b46e?OpenDocument
2)location的分析 --- 大与小
很赞成楼主在揭秘#4中对location的“大”分析:也就是“大”(区域)和“变”(变化)的理解和体会。但,具体到每一个房子本身,“小”的东西也决定了它的unique和价值:它所处location的具体位置的差异(它所处在location的内外围?),内外部的装修装饰差异如何?周围成交情况如何结合房屋结构类型本身和市场需求?....这些都需要一定的经验和实践(同一个neighborhood上市和成交的房子,看过多少,最后成交价格是多少,买卖时间是多少....),仅仅通过mls打出来的成交价也只是纸上谈兵,因为曾经卖掉的房子你也许从来就没看过,单单通过一页纸的表述就能比较的仅仅皮毛而已。
这也同样适应于jj,这也就是jj的勤奋与否和对一个location的专注与否的区别。
3)要不要jj? --- omg又是一个老生常谈的敏感问题!
找不找jj,其实是对“服务是否产生价值”的理解。服务并不一定带来价值:优质的服务才产生价值。为什么会有这么多的同胞反复challenge jj这个行业?
1.这是jj们职业道德和能力的体现问题,一些“服务”没能够让客人体现到它价值所在,甚至可能负面(这是jj们应该反省的)。
2.消费意识和形态的理解和转变问题---代理制度(包括地产、保险,贷款,投资...)对很多同胞还是一个需要理解和接受的服务方式
3.行业和市场误解---很多人只看数字说话---每一笔commission单单从数字上看是很大,其实真正打掉cost之后所剩无几,这一点只有做jj的才能领会到。(我个人的例子:辞掉8w多的IT工作改行realtor,每年毛收入翻了几番,年终实际到手的cash还不如以前,当然,realtor这个行业的flexibility和乐趣这是我很appreciate的)。 还有就是,不是commission提升了房价,而是市场需求。(以前市场的commission是6%,现在最多也就5%, 供需关系才是市场动力)。
4)服务体系 --应该几个jj?
1. Internet的影响
mls这个服务体系是历经数年建立和实践出来的,当年internet迅猛之际,就有人扬言mls将成为历史,最终还只是成为一个被mls利用的平台(从paper的mls到www.mls.ca)。
2.DIY
DIY(包括很多方面的)在北美是一种乐趣和体验,并不能和省钱划直接等号。它需要时间+经验+能力,换取的是自我成就和满足感。
3. 一个jj vs 两个jj
我对mls的理解是:它是一个比较成熟的系统,是为了加速房地产信息交换的便利工具。买方jj和卖方jj只不过是工种细化的体现。
以前的买卖方式是exclusive的:你要卖房,一个jj帮你list而且帮你“努力寻找”买主,难度是可想而知的。现在的mls是所有的jj们互相交流自己手上的房源和客人,加速了买卖过程。细化的jj分工也是有利于市场的,也就像是流水线的分化一样:卖方jj专注的是marketing+presentation,买方jj专注的是showing+negotiation。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net