本文发表在 rolia.net 枫下论坛关于自建房 (877字)(︻┳═一 昨天3:00 阅读 63)
我前后研究了几个月, 政府的法律法规看了六七成, 跑过几次City Hall, 咨询了建筑总承包商,分包商, 咨询了几个当地地产公司top 10的Realtor, 还和自建房起家的房地产开发商深谈了几次, 得出的结论是不可行. 我只是想建个有点儿特点, 交通不算非常差的房子. 我没有资金的问题, 不是为了省钱而自建, 当时我想自建时, 手头的现金可以一次付清买一套相似的Single House.
有几个原则我反复强调了, 只是没人听得进去. 只能祝大家好运了.
1. 建筑工作不是自己要干就能干的, 大部分工作都需要有执照的公司来承包, 否则过不了房检, 无法入住;
2. 建一个community, 房子的外观风格必须一致, 不是大家合资买了一块地, 你建一栋中国风格的, 他建一栋地中海风格的, 否则连开发计划政府都不批;
3. 采购材料方面, 涉及到居民的人身安全, 主要的建筑材料都需要得到认证的产品, 不是说从中国运过来就行的;
4. 即使你愿意花比买房子更多的钱, 不需要银行贷款, 请有资质的分包商来给你盖房子, 你自己当总承包商, 至少在Alberta, 你本人必须是注册的总承包商.
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真诚谢谢Gun兄。有你等前辈的经验和指导，“团购”一定能成功！ (837字)(温哥 昨天18:00 阅读 6)
1、你反复强调的几个原则,我们一直在认真倾听。你的每一句话，对我们都很重要。
2、“团购宅基地”的核心任务是扎堆到同一地块，各人分别购买自己的宅基地。能做到这一步，我们就成功了。至于“建筑工作不是自己要干就能干的, 大部分工作都需要有执照的公司来承包，房子的外观风格必须一致，主要的建筑材料都需要得到认证的产品, ”等问题，是各户自己的事情，遵照法律就是。
3、并非加拿大的所有地方，建房均需要认证或资质。举个极端的例子，加拿大人在温哥华500公里外的山沟盖自己的房，是否也必须请专业建筑公司？我们并非要主到500公里外建房。我们想知道，200公里或者80公里是否能自己动手建房。我们要找到法律的管辖区界限。这也是我们在做的工作。
4、“团购”使得我们可以在只适合开发商规模开发，但不适合个人独住的区段购地盖房。所以扩大了土地选择的范围，可以有更多选择，从而以更低廉的价格得到土地。
5、我们的目的是以仅有的几十万人民币，得到住房。为了省钱，当然需要麻烦。
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关于建房 (2千字)(又是一个江西佬 昨天2:07 阅读 63)
首先必须说好久没见这么有恒心的帖子了,鼓励一下.
不过建房这个东西,要考虑的不只是建房本身,比如:
1,想想我们买房子都知道,是为了买房子而谋生,还是为了谋生而买房子?
打个比方,工作在哪里好找,附近的房子就比较贵.为了上学,就在上学附近买(租)房子.为了找LABOR,当然要考虑每天不用开2小时上班,要不谁受得了?真住在这种房子里,每天多费的汽油费不是使用成本?(TOTAL COST的概念)
新移民首先考虑的必须是收入和生存,没有收入就把房子定在一个70-80MILE的地方?我觉得不现实.你那报名的人估计80%不知道自己将来要到哪里去,怎么能把家在哪里就先想好了? 本末倒置了吧.
2,你管理过工程,不说你不知道加建筑材料的价格,人工呢?我假设大家都是身强力壮,可以自己盖房子,问题是这个时间也可以拿来打工阿.不要把自己盖房子的人力就不当成本.这么一算,你房子造价估计又要增加不少了.
人工只是一个例子,001上学过会计的都知道OVERHEAD COST的问题,象管理费用,法律费用,INSPECTION,基础设施费用等.
一句话,你对盖房子的成本结构了解多少(别老看着钢筋混凝土就以为是成本)? 连一个详细的清单都拿不出来(我先假设你能找到准确的价格),凭什么说RMB25万就够了.
换句话说,这个社会的行业回报率已经比较稳定,哪个行业利润高,无数的人就会往里面钻,价格自然就下来了.我没有对加的房地产行业做详细调查,不敢乱说.不过你必须考虑这个客观规律.
3,采购的最大成本节约就是大规模.房地产商有自己稳定的开发项目和规模,他拿到的价格和服务肯定比你优惠(200户算什么).你要多付出多少价格才能拿到同样的东西?房地产商赚的不仅仅是你的钱,还有规模采购节约下来的钱.
就算你能有200户,每户都有自己的要求(材料,服务)你列一个材料清单看看你能有多少材料是统一采购?最要命的一点,你没有权力约束每家每户的具体情况.这就是你和开发商最大的区别.
如果让我继续说,我可以说一下午.只是举以上例子让你重新考虑清楚.
1)你懂不懂,如果不懂你打算花多少时间和代价去搞懂?
2)你说服别人之前尽力先说服自己吧
3)你有什么执行机构能把这计划执行下去(激励机制是什么?别把人都当雷锋,还是按市场经济办事.要不你要成第二个老切了)
4)世界上最容易都是定计划,我看你连时间计划都琢磨好了.说老实话,在公司这种计划我看一眼就会打回去.很对不起,你做建筑的把自己最基本的忘了-打好基础,做好调查,可行性分析.
顺便说一句,不要谈论什么溢价效应的问题,估计你是看了什么经济学的书再搬过来的,这里面学问很深,也很虚.想想你的股票就知道了,什么叫纸上富贵知道吧?
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谢谢江西老乡。真诚感谢，一下子写这么多。 (2千字)(温哥 今天10:47 阅读 9)
1、关于“把家在哪里更好”问题，自建房与买房是一样的。在这个问题上，租房的灵活性最大：在那里工作学习上幼儿园，就在那里租房，工作地点变了，就改变租房的地方。但尽管如此，只要经济条件容许，许多人还是宁愿买房“定”居下来。其实，是否有房已经成为一个移民是否成功和求偶的重要条件。为什么？因为租住在别人家里，不能装修，不能布置，不能买太多自己喜爱的东西，经常要看看房东的脸色，个中滋味不是每个人均能享受的。所以，买房或者自建房都是大部分移民的一个梦想，而“团购”行动，大大降低了拥有住房的资金门槛。
2,“团购宅基地”的核心任务是扎堆到同一地块，各人分别购买自己的宅基地。能做到这一步，我们就成功了。至于“建筑材料的价格,自己盖房子是否可以、是否愿意、是否合算，管理费用,法律费用”等问题，是各户自己的事情，在法律框架下，由住户自己决定。
3、关于25万人民币能否建房，答案是肯定的。如果有更多的钱，可以有更好的位置，更大的地，更好的房子。一个可以让非专业人员提不出异议的建筑预算需要详细开列所有条目，可能需要几百页。而对于业内专业人员，一行就够了：在中国砖混结构的楼房的建造成本大约600-700元/平方米，木制或者塑制房子的成本大约便宜40%，而中国的木制或者塑制房子是可以海运的。我们将在“筹备委员会”成立后，根据户型面积等要求，准备详细预算。这个详细预算与专业人员的“一句话预算”的估计，不会有太大偏差。
4、关于“稳定的社会回报率”问题，我同意加拿大的市场经济地位。
但自由市场、充分竞争、微利的行业，并不意味着“自建”没有意义。房子问题比较复杂，举个简单的例子：马扎。马扎用8根木条、一根绳、一根铁丝构成，材料成本（以半成品木条计算，不是以树种种植计算！）不足1元，超市价格10元。马扎显然不是暴利行业，但自制1元购买10元，出现的9元的价差让谁赚了呢？
对于工业化生产，马扎从木材进厂到送到用户手中，涉及到数百项费用，这些费用中的绝大部分，自制是不显现的。例如，木材需要仓库，所以需要保管员，所以需要广告招聘保管员、需要面试、需要办公室、需要帐册、需要吃，需要人管....可能丢失，可能霉烂，可能放火....每一个需要和可能均构成成本，造成1元的东西买10元还不赚钱。而这些成本自制是不出现的。
5、关于自己的“时间”也是钱。
既然节省9倍的钱，是否都去自制马扎呢？显然不是。城里人不会傻到自制马扎，而年收入几百元的农民也不会傻到花10元买一个1元的马扎的程度。
将自己的能力和时间转换为钱需要条件，有时需要附加支付自己的尊严。许多人找不到工作，许多人为工作而丧失尊严。
6、关于“你没有权力约束每家每户的具体情况”
“团购”是一种理念，“团购”没有权利，也不打算谋求这种权利，其实，也不需要这种权利来规范每一户的行为，那是加拿大法律的事情。“团购”的凝聚力来源与共同利益：合则大家均有利，分则均没有好处。
不当言辞，均无他义，望谅。
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感觉你在回避问题的实质,当我白说了.呵呵 (空)(又是一个江西佬 今天11:31 阅读 2)
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怎么白说呢？你谈的很重要，基本上都是对的，对我们很有用。 (158字)(温哥 今天12:10 阅读 2)
举例来说，我要从济南到北京，你告诉路上有很多困难，有黄河，过不去的。我说可以走郑州，你说，也没有桥。这些对我很重要。我在寻找新的路，也许需要探讨兰州是否可行。
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你理解错俺的意思了,怪我没讲清楚 (369字)(又是一个江西佬 今天13:40 阅读 2)
我不是说你这个不行,因为我没有做具体的调查和分析.
我曾经也是工程师,相信数据说话.我只是觉得你的计划应该有成本数据做支撑,以及考虑到实际的参加人数的可能性,就是说先有数据支持,再有计划,我说得够明白了吧?
我说你回避问题,是因为你并不利用大家的意见对你的数据进行修正.你的反应是:这个说得很对,好...然后继续你自己的思路.
举个例子,你先把25万的理论证明一下(就算你是海运).呵呵
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谢谢。 (1千字)(温哥 今天19:02 阅读 5)
详细的预算需要较多篇幅，来个简单的：
1、建房费：以100平方米彩钢夹心板平房为例，板材约50元/平方米，用量约300平方米，15000元；普通瓷砖地板30元/平方米，3000元；门窗约3000元；水电卫生设备，约4000元；海运费约10000元；总计约35000元人民币。施工人力，2个人约3天时间；施工技术要求，培训2小时可以满足技能要求；施工人员体力要求，双手抓举20公斤。施工设备要求，无须大型专用设备，需要少量工具。房屋性能：保温隔音相当于75厘米砖墙；抗风：10级；抗震：8级；抗冻：零下30度；耐久性：5-20年，主要是油漆质量。造型结构：任意设计；豪华程度：参考楼盘销售工地接待厅。
建房费总计约45000元人民币
2、土地费：土地价格：约10000元/亩，详细可以查询加拿大土地交易网站（注意，要查询面积大于1000亩的非开发的空地。不要查询1-2亩的小块宅基地，我们是“团购”）。按1000平方米计算，土地费约15000元。
3、区内路水电等基础设施费，每户约10000元。
以上是小区建设总费用，总计约7万人民币/户。
4、电、水、通信、煤气开户费，按加拿大规定执行。
5、政府税费，按加拿大规定执行。
后两项是交给加拿大政府的“保护费”，7万元的买卖，准备上缴15万，不知加拿大政府是否满意。更多精彩文章及讨论，请光临枫下论坛 rolia.net