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@Ontario

totally agree with yihan regarding dual agency!

mississauga(市政府老市长)
如果不熟悉这种代理制度，和对自己和市场了解，盲目的认为能从dual agent占到便宜，往往是得不偿失的。
关于贷款，建议你去联系1，2个mortgage broker, 你的问题都能够得到回答。比如www.valueland.ca, 许群,包括这里的wise....中文报纸上有很多。
基本上讲，你在一个银行被rejected,并不代表不能从其他银行贷款，而且大家利率都不一样。
个人认为（你给的信息很少，随便瞎说两句），既然你下了offer,说明你从某种意义上来讲是喜欢这个房子的，既然喜欢，就要从好的角度去想象去enjoy这个房子，反悔的决定不一定是正确的。买下，不一定是错误。而且退10000步讲，没准儿3，5年有可能换房子.....
(#2089147@0)
Last Updated: 2005-1-23
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 住房话题 /
    tor
    Toronto Area
    买房子下完了offer,找的银行rejected us,但是agent给我们介绍的银行说可以做但是rate我不满意,请大家帮我看看我的offer,我可不可以要回我的deposit. -anxiang(暗香); 2005-1-20 {638} (#2085378@0)
    'this offer is conditional on the buyer obtaining, at his own expense,a new first mortgage at current rate, the proceeds of said mortgage shall be paid to the seller on completion of this transaction,should the buyer not obtain the new first mortgage within(5)five banking days of the acceptance of this offer by the seller,then the offer shall become null and void, and the buyer's deposit shall be returned to the buyer in full without interest, the buyer reserves the right to wave this condition at his sole option.' 什么叫' new first mortgage' 是不是我找的第一个bank 拒了我,我就有权要回我的deposit.急得很, 在线等候您的答复谢谢
    • 我认为可以.你只要让那个银行出具个纸条估计就可以了 -colourwolf(色狼); 2005-1-20 (#2085409@0)
      • 谢谢答复,但是我的agent说现在不是我得不到贷款,而是我不要,所以我想就字面的意思问一下大家,我能放弃这个offer吗? -anxiang(暗香); 2005-1-20 (#2085441@0)
    • 别着急,让第一个银行FAX你一份书面REJECT的信件,再签一份MUTUAL RELEASE,要回定金的问题就可能不大了...要看你喜欢这房子有多少,还有真喜欢的话,首付25%又没别的信用问题,一般都能有最好利率, -yihan(逸涵); 2005-1-20 {382} (#2085458@0)
      CLOSING前两周搞定贷款就好...当然也需要你的AGENT尽力帮你...我一般只放"客人5天内找到他满意的贷款,签WAIVER,这个OFFER才有效,不然全额退定金."...去年还真有个忙活大半天,前后出了3次OFFER,最后一个OFFER争分夺秒D帮客人雨夜里拿回了定金,以后再没叙上后话不说,还总莫名D生了分,自己还冻病了一回....自己说不郁闷是假D,就告诫自己"好人一路平安"...打住,又扯远了..."大家都不容易",可能是俺想说的吧...
      • 非常感谢,再问一下,mutual release是不是跟seller签的?是不是5天以后我拿着银行的信,找我们agent说我没贷到款,就可以签了? -anxiang(暗香); 2005-1-21 (#2085850@0)
        • 5天内就可以签...其实你决定了早点通知SELLER,对他们也好...你只需要将你的决定告诉你的AGENT,TA会准备好文件帮你的...但事实求是D讲在买房的过程中,以贷不到款退房其实不是上上策,因为有可能SELLER会因此错过 -yihan(逸涵); 2005-1-21 {528} (#2085940@0)
          MULTI-OFFER,或是别的好机会,他们留下你贷不到款的书面材料,是可以在以后发现情况后AGAINST你的...有些资料不说专业人员得之轻而易举,就是律师的CLIENT只要化上几十元就都可以全调出来...所以看房前最好先找MORTGAGE BROKER评估一下你的MTG APPROVAL会是什么样子,做到心中无数,下OFFER前想着能不能接受这个房子最差的一面,买到房子后就平心ENJOY它好的一面...说时容易做时难,俺自己买房时也一样7上8下,到现在还总自嘲:自己买的涨幅就那么些,可有的一年前给客人买的却成为市场的绩优股...真是机会再来一次,其实自己也不会去试--想想买房卖房几个月的不得安宁就认命了...
          • 我急死了,我的经记说卖方要sue 我,说不能接受我不要房子的理由,说有银行贷给我款,只是我不接受, -anxiang(暗香); 2005-1-21 {159} (#2087235@0)
            我就不明白了,难道对这个利率我不满意,.我也只能接受吗?他还说,我现在只要得到一个银行的approval就行,我可以拿着这个approval到别的银行去谈,得到我想要的利率,是这样吗?
            • 这种情况最好咨询你的律师,外人就不全面的INFO真的很难说什么...同行说点什么也有背行业CODE...祝好运吧,直觉应该问题不大__不是你贷到了款,房子也还不错,就是真不满意也退掉了房... -yihan(逸涵); 2005-1-21 (#2087281@0)
            • 你的经济一点都没有帮你而且还有威胁的意思。只要你能拿到任何银行的正式的拒绝信就一点没有问题。让他SUE你， 卖方是陪不起时间的。不过下次可要慎重了。 -miaomiao0(猫太太); 2005-1-22 (#2087491@0)
              • sue不SUE很难说,但我们这行业也常常会碰到...还见过AGENT SUE买家跳过他去找LISTING BROKER DUAL 的呢...这里有信得过的律师朋友的话,打个官司也没那么麻烦...建议还是PAPER WORK +沟通为主... -yihan(逸涵); 2005-1-22 (#2087580@0)
            • 可以说说银行为什么拒绝你吗？在下offer之前，没有拿到银行的per-apporval? 在下offer之前，有没有去查查你到底能贷多少款？如果这些都没做就下offer，我觉得你太不慎重。 -deeply(deeply); 2005-1-22 (#2088762@0)
              • 到现在为止,我还不知道为什么,我downpay 了35%,我先生有两份工作,我请valueland的broker给我做,没有任何原因就被拒了,真是吃一堑,长一智,从这件事上我的教训太深刻了. -anxiang(暗香); 2005-1-23 (#2089348@0)
                • 35%的down还被拒？是不是credit有问题？有没有自己去check一下credit history? -mississauga(市政府老市长); 2005-1-23 {332} (#2090267@0)
                  有关credit的道道很多，一个资深的personal bank能给你很多的帮助，如果需要，我可以给你一cibc personal bank(mississauga)的电话，她能给你解释很多如何清理你的credit去贷更大限度的款。
                  说实话，如果自己的贷款问题没搞清楚，除了这样的是不能说全怪你的agent. 通常35% down,应该没工作就可以带到款的，不知道你买的是如何的房子，何等银行会如此刁难？
    • 遇到这种事，最最重要的是你的agent, -mississauga(市政府老市长); 2005-1-21 {288} (#2087247@0)
      如果ta不帮你（或是暗中给你较劲）就比较难办。最好的方法是和你的agent合作，拿回定金不难，难得是你的agent是否真真的帮你。
      你的condition中current rate，碰到较真的seller是很难的，其实，这个conditiona也是你的agent给写的，没有100%站在你的立场保护你（或许是你们没有很好的trust each other, 解释）
      • 这就是我最难受的事情,我和seller用的是一个agent,所以他不可能100%保护我,还有,是我从一个银行拿到approval,我就能得到其他银行的贷款了吗?即使他们曾经reject me. -anxiang(暗香); 2005-1-21 (#2087265@0)
        • DUAL AGENCY是非常微妙的情况,是我们行业中一个死穴...由同个人起草的OFFER用起来是绝对的有奥妙...这个时候,OFFER一般都会有AGENT免责条款,也就是说他这个时候无须特别保护哪一方,因为他与SELLER签约在前 -yihan(逸涵); 2005-1-21 {510} (#2087317@0)
          实际上他更保护卖家.....可能就我们这个族裔更多人相信DUAL AGENT能省一份COMMISSION,我挂牌的LISTING,OPEN HOUSE自己来看的客人,下OFFER时带着跟他两个月的AGENT...其实现在很多LISTING一共才收3.5%,省个AGENT,少了很多专业数据与专业谈判的技巧,更是有法律效力的OFFER
          的条款,很难知道就真的赚得便宜...以前考过国内的律师牌照,深知AGENT起草的OFFER各条款的份量,就是这里TREB协会每年也都根据市场发生的问题UPDATE的OFFER条款...总之,不是一句话两句话能说得清的,很多也是案例得到的经验...

          已经这样了,TAKE IT EASY...问问你的律师的意见...
          • totally agree with yihan regarding dual agency! -mississauga(市政府老市长); 2005-1-23 {554} (#2089147@0)
            如果不熟悉这种代理制度，和对自己和市场了解，盲目的认为能从dual agent占到便宜，往往是得不偿失的。
            关于贷款，建议你去联系1，2个mortgage broker, 你的问题都能够得到回答。比如www.valueland.ca, 许群,包括这里的wise....中文报纸上有很多。
            基本上讲，你在一个银行被rejected,并不代表不能从其他银行贷款，而且大家利率都不一样。
            个人认为（你给的信息很少，随便瞎说两句），既然你下了offer,说明你从某种意义上来讲是喜欢这个房子的，既然喜欢，就要从好的角度去想象去enjoy这个房子，反悔的决定不一定是正确的。买下，不一定是错误。而且退10000步讲，没准儿3，5年有可能换房子.....
    • 谢谢大家的回复,现在我正试图从其他的银行得到贷款,还没有消息,我已经被我的经记给恶心死了, -anxiang(暗香); 2005-1-23 {313} (#2089342@0)
      他说seller给我两个option,第一,他要去告我,第二,他给我介绍一个银行,但利率很高,基本上是现在各大银行打折前的利率,这样我就可以得到贷款,就不能以贷款不成的理由放弃offer,我仔细研究了条款,发现我真的一点都没有得到保护,说是conditional的offer,其实根本不是,我现在甚至没有找lawyer,weekend 我又不知上哪去找,在家里欲哭无泪的感觉.
      • 你应该自己找个经纪人，卖方经纪人肯定不保护你权力的。 -tianyalangzi(天涯浪子); 2005-1-23 (#2090122@0)
    • It's complecated. If seller wants to sue you. you will in trouble as your agent can provide an approval letter. -yaoming(姚明); 2005-1-23 (#2090051@0)

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