本文发表在 rolia.net 枫下论坛如果一个新买房的新移民, 刚找到工作, 经不起朋友和中介的劝说, 凑足比方说7万元,最多首付5万,因为2万必须应付其他期初开销.很难说再刚开始的5年内可以多付多少利息(比如父母过来,小孩的负担), 而5年后利率重新调整后, 比如提高到10年来的平均水平7.75%, 你会发现前5年的低利息根本没占什么便宜.以25万房子首付50K, 按揭25年, 4.79% ING 5yr Fixed rate, 5年后利率上升到10年来平均利率7.75,并以此付完余下的20年的话.
期初价 Rate Term Monthly Payment Total PMT 预期总利息 n年后调整 n年后净欠款 n Year来总付款 n年来还本金 n年付利息
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200,000.00 0.04790 25 1,140.29 342,086.77 142,086.77 5 175,859.24 68,417.35 24,140.76 $44,276.59
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175,859.24 0.07750 20 1,443.71 346,491.33 170,632.10 20 0.00 346,491.33 175,859.24 170,632.10
分析:
1. 前5年如果不加速付款的话, 5年来总共支出$68,417.35, 其中还本金部分 24,140.76, 利息部分$44,276.59, 因此5年后仍然欠银行175,859.24,然而这时利率却已经恢复正常平均利率7.75%
2. 以7.75付完余款后, 其实再这25年总付款$414,908.69还清所有银行欠款,比较0.0479利率付25年总付款342,086.77, 二者相差有$72,821.92之巨!!!!!!
3. 以$414,908.69总付款返回计算究竟这25年的实际平均利息是多少呢?
其实是6.76%
以下是以6.76%25年按揭的数据(总付款414,925.87):
200,000.00 0.06760 25 $1,383.09 414,925.87 214,925.87 25 $0.00 $414,925.87 200,000.00 214,925.87
结论:
1.目前房价居高不下,从长期看来也许有一定上升空间,但是绝对没有前3年火暴场面,想再要再短期内获利的可能性不大,
2. 唯一可以吸引买家的就是较低的MORTGAGE,但是购房者应该根据自身实力好好估算一下在低息的5年是否可以迅速还款,如果不能,则低利息的优势根本不存在(因为前5年你大多数在还利息)更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
期初价 Rate Term Monthly Payment Total PMT 预期总利息 n年后调整 n年后净欠款 n Year来总付款 n年来还本金 n年付利息
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200,000.00 0.04790 25 1,140.29 342,086.77 142,086.77 5 175,859.24 68,417.35 24,140.76 $44,276.59
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175,859.24 0.07750 20 1,443.71 346,491.33 170,632.10 20 0.00 346,491.33 175,859.24 170,632.10
分析:
1. 前5年如果不加速付款的话, 5年来总共支出$68,417.35, 其中还本金部分 24,140.76, 利息部分$44,276.59, 因此5年后仍然欠银行175,859.24,然而这时利率却已经恢复正常平均利率7.75%
2. 以7.75付完余款后, 其实再这25年总付款$414,908.69还清所有银行欠款,比较0.0479利率付25年总付款342,086.77, 二者相差有$72,821.92之巨!!!!!!
3. 以$414,908.69总付款返回计算究竟这25年的实际平均利息是多少呢?
其实是6.76%
以下是以6.76%25年按揭的数据(总付款414,925.87):
200,000.00 0.06760 25 $1,383.09 414,925.87 214,925.87 25 $0.00 $414,925.87 200,000.00 214,925.87
结论:
1.目前房价居高不下,从长期看来也许有一定上升空间,但是绝对没有前3年火暴场面,想再要再短期内获利的可能性不大,
2. 唯一可以吸引买家的就是较低的MORTGAGE,但是购房者应该根据自身实力好好估算一下在低息的5年是否可以迅速还款,如果不能,则低利息的优势根本不存在(因为前5年你大多数在还利息)更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net