本文发表在 rolia.net 枫下论坛1.就如rollor说的,银行现在似乎都希望我们选浮动,然后将来转固定。也许,现在固定很低,银行不希望我们现在就锁住低的长期固定。而等到你上了“贼船”的时候,你看着利率要升想转固定,你只能拿到一个他们post的高利率,或者提心吊胆看着利率上浮。
2。也如sunsun6(sunsun6)说的,这个broker就是在信誓旦旦的说他能在未来1-2年抓住post-1=4.1的机会,给我锁定。现在post的5年利率是5.6,期望利率能再减0.5?这是很大的风险。所以这个计划,我想我是不会用了。
3。虽然似乎很多统计都说明长期浮动比长期固定要省钱。但我相信落到个别案例,未必都如此。简单比较一下,现在我能拿到4.1/5年的固定利率;而做浮动现在是prime-.75=3.25.相差不过是0.85。
估计一下做完5年浮动,我能得到平均利率是多少?利率向下的空间我想最多是0.5,很可能是0.25,甚至0。而向上的空间很难说,最高加1-2应该看的到,甚至2-3?
那么未来5年,浮动利率到最低是2.75,最高是5.25(假设未来最高比现在多2个百分点),简单平均是4,跟4.1的平均利率差0.1,也就大约每个月10刀左右。
但浮动要担5年的风险,做固定是踏踏实实过5年;假如在当中由浮动转固定,就更吃亏。
其实一但选择了浮动,只有在利率大幅下降(就象那个broker说的抓到未来一个post利率和现在broker 利率一样或更低),有把握见底了,才应该转固定,其余时候转都很吃亏。
反而,很多人一看到利率涨了,都难以抑制地去转固定。最好的浮动利率都有长期的term,一般是5年,当中转固定的话,剩下多少年,只能选年数更多的固定term.例如一年半后转固定,剩下3年半,只能选4年,5年的固定.4,5固定的利率自然比1,2,3年的高许多,而且那时我们没有跟银行还价的余地。
浮动利率是跟央行的利率同步的,央行升降多少,浮动也升降多少;但固定利率就不是。象今年一月央行降了0.25,td bank post的5年固定从5.35降到4.75,是0.6个百分点;而央行3月这次再降0.25,td的5年固定开始没动,现在悄悄的降到4.6,只有0.15。是不是利率由较高往下降的时候,固定利率也有较大空间,可以做作出比央行利率更大的下调,而到已经较低的时候,没有空间,就只能降的比央行的幅度小甚至不降呢?反过来,是不是未来央行涨息,固定向上的空间就无比巨大,会做出超过央行成倍的升幅?那时我们根本来不及反应。我没仔细研究过,觉得是如此。
所以,我不指望未来能锁定能低很多的固定利率(银行post的更没指望)。而且稳稳当当的拿4.1的5年固定,即使跟浮动的5年平均利率差个0.2-0.5(也就30-50刀/每月),就当多花钱买5年的安心睡觉吧。
顺便说一下,今天美国公布的经济数据显示,今年2月的核心消费指数上升0.2,是18个月以来的第一次上升;美圆兑加币今天暂时上升1cent。这是否预示着什么?更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
2。也如sunsun6(sunsun6)说的,这个broker就是在信誓旦旦的说他能在未来1-2年抓住post-1=4.1的机会,给我锁定。现在post的5年利率是5.6,期望利率能再减0.5?这是很大的风险。所以这个计划,我想我是不会用了。
3。虽然似乎很多统计都说明长期浮动比长期固定要省钱。但我相信落到个别案例,未必都如此。简单比较一下,现在我能拿到4.1/5年的固定利率;而做浮动现在是prime-.75=3.25.相差不过是0.85。
估计一下做完5年浮动,我能得到平均利率是多少?利率向下的空间我想最多是0.5,很可能是0.25,甚至0。而向上的空间很难说,最高加1-2应该看的到,甚至2-3?
那么未来5年,浮动利率到最低是2.75,最高是5.25(假设未来最高比现在多2个百分点),简单平均是4,跟4.1的平均利率差0.1,也就大约每个月10刀左右。
但浮动要担5年的风险,做固定是踏踏实实过5年;假如在当中由浮动转固定,就更吃亏。
其实一但选择了浮动,只有在利率大幅下降(就象那个broker说的抓到未来一个post利率和现在broker 利率一样或更低),有把握见底了,才应该转固定,其余时候转都很吃亏。
反而,很多人一看到利率涨了,都难以抑制地去转固定。最好的浮动利率都有长期的term,一般是5年,当中转固定的话,剩下多少年,只能选年数更多的固定term.例如一年半后转固定,剩下3年半,只能选4年,5年的固定.4,5固定的利率自然比1,2,3年的高许多,而且那时我们没有跟银行还价的余地。
浮动利率是跟央行的利率同步的,央行升降多少,浮动也升降多少;但固定利率就不是。象今年一月央行降了0.25,td bank post的5年固定从5.35降到4.75,是0.6个百分点;而央行3月这次再降0.25,td的5年固定开始没动,现在悄悄的降到4.6,只有0.15。是不是利率由较高往下降的时候,固定利率也有较大空间,可以做作出比央行利率更大的下调,而到已经较低的时候,没有空间,就只能降的比央行的幅度小甚至不降呢?反过来,是不是未来央行涨息,固定向上的空间就无比巨大,会做出超过央行成倍的升幅?那时我们根本来不及反应。我没仔细研究过,觉得是如此。
所以,我不指望未来能锁定能低很多的固定利率(银行post的更没指望)。而且稳稳当当的拿4.1的5年固定,即使跟浮动的5年平均利率差个0.2-0.5(也就30-50刀/每月),就当多花钱买5年的安心睡觉吧。
顺便说一下,今天美国公布的经济数据显示,今年2月的核心消费指数上升0.2,是18个月以来的第一次上升;美圆兑加币今天暂时上升1cent。这是否预示着什么?更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net