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不是说了平均了么。code就是这样要求的,至少多伦多是。看B

(1)Front Yard Setback - Averaging

In the Residential Zone category, if a lot is:

(A)beside one lot in the Residential Zone category, and that abutting lot has a building fronting on the same street and that building is, in whole or in part, 15.0 metres or less from the subject lot, the required minimum front yard setback is the front yard setback of that building on the abutting lot; and
(B)between two abutting lots in the Residential Zone category, each with a building fronting on the same street and those buildings are both, in whole or in part, 15.0 metres or less from the subject lot, the required minimum front yard setback is the average of the front yard setbacks of those buildings on the abutting lots.
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Replies, comments and Discussions:

  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 旧房翻建的优势: +8

    假如两块地是一样大的,新建房会发生很多额外的费用。这些费用在买旧房翻建时一般不会发生。

    1,城市土地开发费,development charges。新建房都会被政府征收这笔费用。这是拿到building permit的前提条件。这笔费用是多少呢?多伦多市政府现在的收费是13万7!这笔费用不包括正常的building permit fees,是额外的。

    2,几乎所有的市政管线接驳都有费用发生。其中下水道可能是最贵的。我建新房是化了2万5,取决于管线长度和要不要切马路。我选择把电线埋在地下,这笔费用8千多。还有煤气管道。老房子这些管线有已经具备,基本上不需要花钱了。

    3,场地准备费,site preparation costs。如果你的场地不是那么理想的,坡度太陡,地势太高或太低,需要割树,有倾倒的垃圾,一切不理想状态都要花钱搞定。

    上面所有的费用加在一起可能会花个15-20万。当然,拆除旧房也是一笔费用。

    其它方面的优势是location。旧房靠市中心,交通方便,社区成熟,相对地块宽敞。

    有些老房子是在现有的市政法规生效之前就有的。现行的法规不适用这些房子。他们被俗称"grandfather status"。建新房按规定需要退后地界若干距离才可以的。这些老房子有的离边界很近,有的压在边界上,有的甚至越界占用了邻居的地盘(legal non-conforming use or encroachment)。这些违规建筑在翻建时仍然可以保留(只要地基不动)。甚至原来只有一层的还可以加建二楼!

    所以老房子看似很旧,各种的优势和可利用价值只有业内人士更加熟知。外人不理解为什么有人花高价去抢那么烂房子。

    • 请教一下,如果前面离边界很远,有没可能把新地基往外移一些?
      • 要向city申请,有一定的距离要求,而且不能超越邻居房线很多。
        • 最后一户,邻居家房子比我的靠前几尺呢。不知道是不是容易审批。
          • 至少你可以跟邻居平线。你要翻建的时候,总归要向city申请的,到时候就知道能超越多少英尺。 +1
            • 谢谢。学习了。
              • 好像房线离人行道要有12尺还是16尺距离,我记不得了,好像是12尺,但不能超越邻居很多。
                • 我查了一下,离property line要6米。
                  • 这么长, 20尺 +1
                    • 我家目前30尺还多。
                    • 每个区每条街不一样。
            • 这种动地基的翻新工程是不是贵很多?
              • 我自己不敢翻建,成本无法控制。以前bungalow 很受欢迎,因为地基大,翻建用现成地基当然能省下不少成本。
              • 不一定,要看设计。
      • 可以去政府咨询你家的zoning regulations,那里面规定了前后左右4面需要退后边界线多远。你只能在这个范围内建房,俗称你的building box。如果你想稍微超越一点边界也是可以申请的,minor variance。
        • 是不是现在的要求降低了?我查了一下前屋主申请加建其他的时候permit上rear yard setback9.5m, side yard setback 是1.8m. 我查了网上多伦多目前的是rear yard setback 7.5m,side yard setback是0.9m.是不是申请翻建的时候按新标准了呢?
          • 是。因为现在政府鼓励一个lot里多塞进几家。现在对minimum setback的要求一再宽松。我们市政府已经松到距离边界,后院,各4尺。
      • need to line up with the average of two neighbors
        • 我左边俩邻居,一个前一个后咋办?
          • 我觉得可以依据最突出的那家,你申请的时候尽量画出来一些,只要city批了就OK了。刚才量了一下,我的也差不多30尺,这个是到前面草坪边沿,property line离草坪线是2尺,所以实际是二十多尺。可以突出来一些,但不会很多。city inspector有时睁一只眼闭一只眼。
            • 这和inspector一点关系没有。zoning review会给你标出来,会告诉你不符合要求需要申请committee of adjustment。这个是跑不掉的。
              • 谢谢告诉,
                这方面我不熟。雇人做过两项目,从设计公司画图定方案开始,到city申请permit,最后city派inspector来审核,一个项目inspector是国人二代,刁难几番,找了一些无关紧要的毛病,修改后才过。另一个inspector认识工程老板,都是当地白人,看都不看就过。翻建我是绝对不敢。
          • 不是说了平均了么。code就是这样要求的,至少多伦多是。看B +1
            (1)Front Yard Setback - Averaging

            In the Residential Zone category, if a lot is:

            (A)beside one lot in the Residential Zone category, and that abutting lot has a building fronting on the same street and that building is, in whole or in part, 15.0 metres or less from the subject lot, the required minimum front yard setback is the front yard setback of that building on the abutting lot; and
            (B)between two abutting lots in the Residential Zone category, each with a building fronting on the same street and those buildings are both, in whole or in part, 15.0 metres or less from the subject lot, the required minimum front yard setback is the average of the front yard setbacks of those buildings on the abutting lots.
            • 谢谢,看来没有多少往前的空间,我的也是多伦多。
              • 你如果左右只有一边邻居(corner lot),看A,不可以前过你邻居。如果左右两边都有,看B,不可以前过左右平均。
                • 想起来了,Corner 房不能超出旁边邻居,make sense! 否则会影响视线,尤其多伦多里面很严格。
                • 我是corner, 左边一个邻居,后院一个邻居,如果改大门朝向,后院的那家就变成了右边的邻居。看来没希望往外扩了。
    • 请问,政府是否有规定,多少年的房子才可以翻新?如果小区内有翻建房,是否表明这个小区就是可以翻建的呢?五十年老房子,90lot,想着是否可以翻建。
      • 除非你家房子被定位文物古迹(Heritage),没有限制你翻建的。 +2
        • 正确,Heritage房外部装修也要city同意。
    • 老区翻建扰民,周围几百双眼睛盯着找茬,稍微一点不符合规定的立马投诉是好的,更坏的是等着你建好了投诉。 +1
      我们这儿有华人翻建旧房成适合分租的layout, 结果一出租就被告了。
      • 过去有两道坎,一道是zoning regulation。zoned as single dwelling,却住进了两家算zoning violation,在过去那是必须纠正的。现在是鼓励出租,所以这条规定不作数了。第二条是building code,这是华人过不去的坎,就是怕,装修地下室一律蔫捅。
        其实如果是以出租为目的的,地下室必须有合法的装修手续。否则一旦出事保险公司会拒绝赔偿。房主还会面临一系列的政府罚款,甚至牢狱之灾。
        • 👍
        • 现在华人还有几个装修地下室出租的。 +1
    • 👍
    • 估计船老大说的那个老破房,大家抢破头就是要搞Flipping
      • 那个房子有很大的水的问题,除非推倒翻建,flip是骗下一个买家。
    • 记下了,慢慢学习。 +1
    • 就是没有经验,怕被人坑了。如果做出经验,完全可以不停地买合适的破房翻建,投资加打工
      • 我估么着,如果不打通从上到下一条链,第一次干的话,从上到下都是坑。
        • 我第一次干就是翻建,只被一个contractor骗了1千刀,做好功课就行
          • 失敬失敬,不经常建房子买材料没有折扣吧?
            • 有。要找对supplier,折扣大大的。给个例子。


              :

              • 谢谢,聪明猫
    • #2省不了,很多旧房都是1/4上水,新房都是一寸。
      • 1/2 not 1/4
        • You are right
      • 自来水是单独的。在申请加建之前需要先经过自来水公司的评估,看看是否需要增容,增加到多少。
        • 我们这没啥好评估的也没人去评估。翻建都是一寸。旧房大部分是半寸。
    • you are right ,off-site levies apply to new developments,but sometimes certain upgrades may be required for re-developments as well… 事事无绝对,撰文需要留一线 😋
    • LOCATION,LOCATION,LOCATION,无他,买房的人就认LOCATION +1
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