本文发表在 rolia.net 枫下论坛> 报上登广告放盘的的agent是卖方的,那我是不是必须也得找个agent?因为condo没有house复杂,不知道agent的作用大不大?
买方AGENT的作用说大不大, 说小不小, 堂子里面已经有很多讨论可以参考. 个人觉得, 买方AGENT的作用主要看您选的AGENT的个人的水平和道德, 另外还和您本身获取和分析信息的能力有关. 我本身的经验是好的买方AGENT能提供不错的帮助. 他在获取比较价格和提供OFFER价格建议上还是提供了很重要的信息, 有些信息如果你不是AGENT不容易获得, 比如同一座楼类似房间有多少间在卖,?各自叫价多少? 我看过的一间房间开价288,000, 我比较很多CONDO和同一座楼的其它单元后, 决定第一次下OFFER 270,000, 但是AGENT替我再多了解一些信息后, 告诉我266,000~268,000比较合适. 我下OFFER后2天, 类似单元成交价格PUBLISH出来, 他也如实告诉我, 这样我就比较容易决定第二份OFFER的讨价价格.
> 广告中面积比如1000尺的2bedrooms,真正有效使用面积能有多少?通常比率为多少是合理的?
据我的AGENT说, 这里PUBLISH的CONDO面积一般是单元内部面积, 不包括楼道, 公共空间的分摊面积, 但是包括单元内部墙壁, 门窗和电器占用面积. 但是具体算法每个BUILDER不一样.
> 那些condo builder是质量和服务很好的,还有物管公司?有没有什么网站可以查询到?
似乎没有这样的网站, 对于BUILDER, 我的看法:
1. Tridel -- 公认的CONDO BUILDER大哥大, CONDO经验最丰富, 但是他们建的很多是豪华型, 欧洲风格, 太贵, 中国人不一定都喜欢, 但是在最富香港人参与後, 最新的一些楼盘比较有中国人的考虑: 南北朝向等
2. MENKES -- 老二, CONDO经验算是丰富, 但是我不喜欢他管理费不包电和气, 而且他们造的很多单元内部空调和电力设备靠近卧室, 有噪音问题
3. DANIELS -- 初涉CONDO, 以前主要是造购物中心和写字楼, 这个BUILDER的FOUNDER是EATONS CENTER的设计者. 应该说质量很有保障, 但是经验欠缺. 主要作品是NY TOWER. 设计很东方化, 注重南北朝向, 楼层号码习俗等.
4. MONARCH -- 以前主要是一些HOUSE/TOWN HOUSE, 这几年开始盖CONDO, 没有太多了解, 质量还是不错的, 只是感觉没什么特点,
5. GHODS -- 新BUILDER, 主要作品: SYMPHANY SQURE & SONATA, 质量稍差, 但是设计还不错.
一般CONDO的财务状况由你买方的AGENT介绍的律师负责审核, 这个应该是你OFFER的一个condition, 和Finance Condition一样重要, 最好不要在这个上面做文章. 一般来说好的AGENT给你介绍大楼时, 会大概对这个大楼的管理情况有一些了解. 律师最后的审计如果没有太大问题, 也就不会警告.
> 管理费通常有多少?怎么计算?房子越大越贵吗?旧的比新的便宜?
管理费从200~700我都见过. 一般来说, 不同的大楼: 内部装修越豪华越高; 楼下娱乐设施越多越高, 大楼越旧越高(需要大修的东西越多). 如果这个小区有好几座楼, 共同SHARE一套安全人员设施, 管理费会稍微低一些. 同一座楼: 管理费的分派是按照每个单元的面积成比例进行的, 所以面积越大越高, 一般和楼层高低无关. 中高档CONDO(比如NY TOWER, TRIOMPHE, SONATA): 面积在900~1000sf, 1年~5年新, 包水电煤气的, 管理费应该在350~450每个月. 如果不包电和气, 新CONDO管理费应该在280以下. CONDO第一年的管理费一般比较便宜, 然后在头5年总共上涨不应该超过$100. 我自己从不考虑3年以上的CONDO.
> 管理费包括保安、水电、空调和维修费吗?
管理费是否包这些和建筑商(BUILDER)有关, 目前已经建起的CONDO, 除了MENKES建的外, 一般都有包水电气, MENKES一般只包水. 保安和公共空间的维护是肯定包括在内的. 还没有建的CONDO, 大部分将只包水, 据说这是BUILDER为了响应政府的节能号召. 个别未建CONDO(比如: 360度) 连水也不包, 管理费还要380, 这种地方还是不用考虑了. 一般来说, 只有比较老的CONDO 才包CABLE了, 有的包BASIC, 有的包VIP. 这一项实在没有太大必要. 控制在业主自己手里比较方便.
> 如果condo下面是商店,以后这些店面出租由谁管理(builder or 物业公司)等等, 这些都是今后管理费高低的因素
这个没了解过, 好像在YONGE街上某些大楼管理费比较低, 是否和有店面出租有关? 不太清楚, 最好找住在里面的业主了解情况.
> 还有的condo不由物业公司管理, 自己选举一管理委员会什么的
据我所知, 所有的都是由物业公司来管理, 管委会是相当于董事会角色, 不负责日常管理, 只负责审计物业公司的工作效率和财务. 管委会应该有权选择物业管理公司. 管委会一般由业主内部选举产生.更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
买方AGENT的作用说大不大, 说小不小, 堂子里面已经有很多讨论可以参考. 个人觉得, 买方AGENT的作用主要看您选的AGENT的个人的水平和道德, 另外还和您本身获取和分析信息的能力有关. 我本身的经验是好的买方AGENT能提供不错的帮助. 他在获取比较价格和提供OFFER价格建议上还是提供了很重要的信息, 有些信息如果你不是AGENT不容易获得, 比如同一座楼类似房间有多少间在卖,?各自叫价多少? 我看过的一间房间开价288,000, 我比较很多CONDO和同一座楼的其它单元后, 决定第一次下OFFER 270,000, 但是AGENT替我再多了解一些信息后, 告诉我266,000~268,000比较合适. 我下OFFER后2天, 类似单元成交价格PUBLISH出来, 他也如实告诉我, 这样我就比较容易决定第二份OFFER的讨价价格.
> 广告中面积比如1000尺的2bedrooms,真正有效使用面积能有多少?通常比率为多少是合理的?
据我的AGENT说, 这里PUBLISH的CONDO面积一般是单元内部面积, 不包括楼道, 公共空间的分摊面积, 但是包括单元内部墙壁, 门窗和电器占用面积. 但是具体算法每个BUILDER不一样.
> 那些condo builder是质量和服务很好的,还有物管公司?有没有什么网站可以查询到?
似乎没有这样的网站, 对于BUILDER, 我的看法:
1. Tridel -- 公认的CONDO BUILDER大哥大, CONDO经验最丰富, 但是他们建的很多是豪华型, 欧洲风格, 太贵, 中国人不一定都喜欢, 但是在最富香港人参与後, 最新的一些楼盘比较有中国人的考虑: 南北朝向等
2. MENKES -- 老二, CONDO经验算是丰富, 但是我不喜欢他管理费不包电和气, 而且他们造的很多单元内部空调和电力设备靠近卧室, 有噪音问题
3. DANIELS -- 初涉CONDO, 以前主要是造购物中心和写字楼, 这个BUILDER的FOUNDER是EATONS CENTER的设计者. 应该说质量很有保障, 但是经验欠缺. 主要作品是NY TOWER. 设计很东方化, 注重南北朝向, 楼层号码习俗等.
4. MONARCH -- 以前主要是一些HOUSE/TOWN HOUSE, 这几年开始盖CONDO, 没有太多了解, 质量还是不错的, 只是感觉没什么特点,
5. GHODS -- 新BUILDER, 主要作品: SYMPHANY SQURE & SONATA, 质量稍差, 但是设计还不错.
一般CONDO的财务状况由你买方的AGENT介绍的律师负责审核, 这个应该是你OFFER的一个condition, 和Finance Condition一样重要, 最好不要在这个上面做文章. 一般来说好的AGENT给你介绍大楼时, 会大概对这个大楼的管理情况有一些了解. 律师最后的审计如果没有太大问题, 也就不会警告.
> 管理费通常有多少?怎么计算?房子越大越贵吗?旧的比新的便宜?
管理费从200~700我都见过. 一般来说, 不同的大楼: 内部装修越豪华越高; 楼下娱乐设施越多越高, 大楼越旧越高(需要大修的东西越多). 如果这个小区有好几座楼, 共同SHARE一套安全人员设施, 管理费会稍微低一些. 同一座楼: 管理费的分派是按照每个单元的面积成比例进行的, 所以面积越大越高, 一般和楼层高低无关. 中高档CONDO(比如NY TOWER, TRIOMPHE, SONATA): 面积在900~1000sf, 1年~5年新, 包水电煤气的, 管理费应该在350~450每个月. 如果不包电和气, 新CONDO管理费应该在280以下. CONDO第一年的管理费一般比较便宜, 然后在头5年总共上涨不应该超过$100. 我自己从不考虑3年以上的CONDO.
> 管理费包括保安、水电、空调和维修费吗?
管理费是否包这些和建筑商(BUILDER)有关, 目前已经建起的CONDO, 除了MENKES建的外, 一般都有包水电气, MENKES一般只包水. 保安和公共空间的维护是肯定包括在内的. 还没有建的CONDO, 大部分将只包水, 据说这是BUILDER为了响应政府的节能号召. 个别未建CONDO(比如: 360度) 连水也不包, 管理费还要380, 这种地方还是不用考虑了. 一般来说, 只有比较老的CONDO 才包CABLE了, 有的包BASIC, 有的包VIP. 这一项实在没有太大必要. 控制在业主自己手里比较方便.
> 如果condo下面是商店,以后这些店面出租由谁管理(builder or 物业公司)等等, 这些都是今后管理费高低的因素
这个没了解过, 好像在YONGE街上某些大楼管理费比较低, 是否和有店面出租有关? 不太清楚, 最好找住在里面的业主了解情况.
> 还有的condo不由物业公司管理, 自己选举一管理委员会什么的
据我所知, 所有的都是由物业公司来管理, 管委会是相当于董事会角色, 不负责日常管理, 只负责审计物业公司的工作效率和财务. 管委会应该有权选择物业管理公司. 管委会一般由业主内部选举产生.更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net