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房价下跌,等等再卖吧!房屋自住转出租,看看有啥注意的!

房价已经跌了,之前有想要卖掉小房子换成大房子的朋友也已经打算等等再卖了。于是问题来了,房屋自住转出租,需要办理什么手续呢?需要申报吗?需要缴税吗?有截止日期吗?迟报有罚金吗?


在讨论自住房转出租房之前,首先要明确什么是自住房:自住房房产是CRA规定的taxable property之一,卖房的话升值是要作为capital gain纳税的,增值部分50%纳入当年收入。principal residence是给每个加拿大家庭的房产升值税收减免。即升值部分不需要交税。每年可以指定一套作为升值部分免税。以下条件必须满足:


1. 你和(或)你的老婆孩子在一年内在该房子里住过一段时间。

2. 你和(或)你的老婆拥有这套房产,该房产可以在境外。

3. 你是加拿大税务居民(非居民没有这项优惠)。

另外,有些家庭,房屋在自住的同时,还有将一部分出租或者用于办公的情况,如何判断是否符合自住房的条件呢?


税务局规定的自住房

根据加拿大税务局给出的规定,房屋必须满足以下全部条件才可被视为自住房:

1.    房屋主要用途为居住,以取得收入为目的的只是次要用途。换成人类语言就是说房屋用来赚钱的部分,面积不能超过50%。这里用来赚钱的部分不仅指出租给他人居住,也包括屋主自己或者出租给他人作为商业经营活动使用,比如用房屋的一部分办公并申报home office deduction。

2.    房屋构造没有改变。也就是说,房屋构造上还是适宜居住的居民住房,而不是改成了厂房或办公室等。


3.    房屋从未计提折旧。这一点需要注意的是,房屋从未计提折旧,并不代表部分出租的房屋里面就没有折旧可以提。房东给房客专门购买的固定资产,比如仅供房客使用的家具、电视、冰箱等固定资产,是可以提折旧的,但是一定要保留好所有票据,年底个人报税的时候一并提供给会计师。

自住房变出租房也要进行“自住房出售申报”

自住房变出租房,要怎么处理?房屋成为出租房那年,叫change of use, 税务角度视为你当年卖掉了房产,又以卖价买回。所以,即使变为出租房,也要按自住房出售申报,并不只是实际意义上“出售”的房屋才需要申报。

自住房出售(用途变更)申报

2016年10月3日,加拿大政府规定一切自住房出售都要申报。也就是说当你出售或者打算出售(比如开始把房屋放到交易网站上挂牌的时候)就要在当年报税的同时申报出售自住房。


举个栗子,A先生和A太太夫妇分别按50% 的比例联名买了一套townhouse,两个人都是加拿大的税务居民,并且这套住房一直以来是他们的主要住房。2016年A夫妇看上了一套学区附近的独立屋, A太太查了一下银行账户和家庭年收入,掐指一算发现自己不差钱,和A先生商量之后决定买下独立屋,之前的townhouse全部用于出租。2016年10月A夫妇搬进了大房子,并且把townhouse挂到网上出租。2017年1月1日,房客入住。于是问题来了,A太太要如何申报这套townhouse呢?

是否需要申报:

是否发生了change of use? 是的,townhouse从自住房(principal residence)变成了出租房(Rental property),A夫妇是需要申报自住房出售的。

确认申报时间:

A夫妇是2016年从townhouse搬出的,但是房屋2017年才正式租出去, 那么A夫妇应该申报在2016年还是2017年呢?

从会计和税务的角度我们会建议2016年申报。也就是在2017年4月30日个人税务申报截止日前申报。

首先,townhouse在2016年10月A夫妇搬出去的时候就已经处于待出租的状态,并且,A夫妇的principal residence已经从townhouse变更为新买的house,即使没有实际租出去,它的用途也已经发生了变更。


其次,加拿大政府规定,以一个家庭为单位。大house的总价值比townhouse高出许多,所以延迟申报税务上并没有什么利益可图,反而有可能会损失一些税务抵扣。比如,如果A夫妇的townhouse从10月1日开始处于可租状态,那么即使他们2017年1月1日才租出去,2016年10月到12月发生的房屋费用也是可以作为出租成本在2016年按比例抵扣的。比如地税(property tax), 管理费,水电网费,中介费,会计费,广告费,交通费等等。

最后,A夫妇因为每人持有50%产权,所以两个人都要进行申报。

申报需要提供哪些信息

申报信息包括: 出售日期,出售价格,房屋描述。这就是为什么你去找会计师申报的时候,会计会要求你提供卖房的律师文件。


如果忘记申报有没有罚金

呵呵呵,如果以为忘记申报,加拿大政府也不会收罚金,说明你还太年轻。加拿大税务局(CRA)规定,如果2016年你的自住房发生了change of use, 然而你忘记在申报个人税的同时申报自住房出售,你可以随时打电话或写信给税务局补报并且申请调整2016年的个税和福利。同时CRA有可能会收取罚金,罚金金额按应该申报日到实际申报日每月100加币累计,最高不超过8000加币计算。

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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 房价下跌,等等再卖吧!房屋自住转出租,看看有啥注意的! +1

    房价已经跌了,之前有想要卖掉小房子换成大房子的朋友也已经打算等等再卖了。于是问题来了,房屋自住转出租,需要办理什么手续呢?需要申报吗?需要缴税吗?有截止日期吗?迟报有罚金吗?


    在讨论自住房转出租房之前,首先要明确什么是自住房:自住房房产是CRA规定的taxable property之一,卖房的话升值是要作为capital gain纳税的,增值部分50%纳入当年收入。principal residence是给每个加拿大家庭的房产升值税收减免。即升值部分不需要交税。每年可以指定一套作为升值部分免税。以下条件必须满足:


    1. 你和(或)你的老婆孩子在一年内在该房子里住过一段时间。

    2. 你和(或)你的老婆拥有这套房产,该房产可以在境外。

    3. 你是加拿大税务居民(非居民没有这项优惠)。

    另外,有些家庭,房屋在自住的同时,还有将一部分出租或者用于办公的情况,如何判断是否符合自住房的条件呢?


    税务局规定的自住房

    根据加拿大税务局给出的规定,房屋必须满足以下全部条件才可被视为自住房:

    1.    房屋主要用途为居住,以取得收入为目的的只是次要用途。换成人类语言就是说房屋用来赚钱的部分,面积不能超过50%。这里用来赚钱的部分不仅指出租给他人居住,也包括屋主自己或者出租给他人作为商业经营活动使用,比如用房屋的一部分办公并申报home office deduction。

    2.    房屋构造没有改变。也就是说,房屋构造上还是适宜居住的居民住房,而不是改成了厂房或办公室等。


    3.    房屋从未计提折旧。这一点需要注意的是,房屋从未计提折旧,并不代表部分出租的房屋里面就没有折旧可以提。房东给房客专门购买的固定资产,比如仅供房客使用的家具、电视、冰箱等固定资产,是可以提折旧的,但是一定要保留好所有票据,年底个人报税的时候一并提供给会计师。

    自住房变出租房也要进行“自住房出售申报”

    自住房变出租房,要怎么处理?房屋成为出租房那年,叫change of use, 税务角度视为你当年卖掉了房产,又以卖价买回。所以,即使变为出租房,也要按自住房出售申报,并不只是实际意义上“出售”的房屋才需要申报。

    自住房出售(用途变更)申报

    2016年10月3日,加拿大政府规定一切自住房出售都要申报。也就是说当你出售或者打算出售(比如开始把房屋放到交易网站上挂牌的时候)就要在当年报税的同时申报出售自住房。


    举个栗子,A先生和A太太夫妇分别按50% 的比例联名买了一套townhouse,两个人都是加拿大的税务居民,并且这套住房一直以来是他们的主要住房。2016年A夫妇看上了一套学区附近的独立屋, A太太查了一下银行账户和家庭年收入,掐指一算发现自己不差钱,和A先生商量之后决定买下独立屋,之前的townhouse全部用于出租。2016年10月A夫妇搬进了大房子,并且把townhouse挂到网上出租。2017年1月1日,房客入住。于是问题来了,A太太要如何申报这套townhouse呢?

    是否需要申报:

    是否发生了change of use? 是的,townhouse从自住房(principal residence)变成了出租房(Rental property),A夫妇是需要申报自住房出售的。

    确认申报时间:

    A夫妇是2016年从townhouse搬出的,但是房屋2017年才正式租出去, 那么A夫妇应该申报在2016年还是2017年呢?

    从会计和税务的角度我们会建议2016年申报。也就是在2017年4月30日个人税务申报截止日前申报。

    首先,townhouse在2016年10月A夫妇搬出去的时候就已经处于待出租的状态,并且,A夫妇的principal residence已经从townhouse变更为新买的house,即使没有实际租出去,它的用途也已经发生了变更。


    其次,加拿大政府规定,以一个家庭为单位。大house的总价值比townhouse高出许多,所以延迟申报税务上并没有什么利益可图,反而有可能会损失一些税务抵扣。比如,如果A夫妇的townhouse从10月1日开始处于可租状态,那么即使他们2017年1月1日才租出去,2016年10月到12月发生的房屋费用也是可以作为出租成本在2016年按比例抵扣的。比如地税(property tax), 管理费,水电网费,中介费,会计费,广告费,交通费等等。

    最后,A夫妇因为每人持有50%产权,所以两个人都要进行申报。

    申报需要提供哪些信息

    申报信息包括: 出售日期,出售价格,房屋描述。这就是为什么你去找会计师申报的时候,会计会要求你提供卖房的律师文件。


    如果忘记申报有没有罚金

    呵呵呵,如果以为忘记申报,加拿大政府也不会收罚金,说明你还太年轻。加拿大税务局(CRA)规定,如果2016年你的自住房发生了change of use, 然而你忘记在申报个人税的同时申报自住房出售,你可以随时打电话或写信给税务局补报并且申请调整2016年的个税和福利。同时CRA有可能会收取罚金,罚金金额按应该申报日到实际申报日每月100加币累计,最高不超过8000加币计算。

    • 没有卖出自住房报税时怎么报价格?