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购房选址和房屋扩建中的坡堤基础和挡土墙问题

地盘周边如果存在挡土墙,坡堤或陡峭坡面,那么其质量如何,是否有断裂和垮塌隐患,这虽然不属于房屋本身的问题,但如果被忽视,其负面影响甚至超过房屋本身的一般性问题。 比如在GTA某地有一处街角房,去年刚刚交易,今年很快就又在挂牌出售。从表面看,该房屋非常漂亮,而且地势高企,视野开阔,后院毗连森林公园,侧街是一条小路盲路,伸向幽静的公园,这么好的房屋的价格还十分公道。但在实地考察中却发现了问题,如图一所示。

图一 从图一可以清楚看到,该街角房的长边一侧,就是那条小路的一侧,有一个陡峭的高坡,随着常年雨水冲刷造成的水土流失,其坡体顶端已经开始塌陷,基础垮塌造成挡土墙出现明显断裂,其下方甚至还出现了悬空。这么严重的基础问题,肯定不是最近才出现的,那么为何没有被及时发现,及时处理,而且在上一次的转卖过程中没有被新的买家及时发现呢?调阅该地点过去连续几年的历史照片,结果发现了图二所示的原因。

图二 历史图片 (图二) 显示,那里的土坡,基础和挡土墙曾经被一大片茂密的灌木所遮挡。不经过有目的的专门检查,很难发现隐藏的基础问题。所以,无论是当时帮客户选房买房的经纪,还是验房师,都仅仅局限于对房屋本身的考察和检验,而忽视了对周边环境的考察。直到有一天,市政部门要更新路边的市政管线,就砍伐了那些灌木,结果问题才暴露出来,但问题造成的损失已经不可挽回了。该垮塌位置距离房屋的侧墙仅有两米不到的间隔,如果持续发展,必然影响房屋本身的安全,更不要说未来可能的扩建了,这就是为什么新买房的房主要着急再次卖房的迫切原因。但既然问题已经暴露,其他人就很难冒险接盘了。 而要补救这个问题,仅仅修补该房盘上的基础和挡土墙是远远不够的,必须还要加固小街到房盘之间的整个坡体,这个花费是十分不菲的,而且需要非常专业的设计人员和施工人员经历较长时间和较复杂的手续才能完成。后来经过房主与市政府的反复交涉,并恳请本地议员直接介入,才达成如下分摊成本的方案: 由市政府负责该小路一侧公共地段的固坡工程,列入下一年的工程预算;而由房主自己找人加固坡顶以及挡土墙,但仅仅这一项也要花费房主至少5到10万元现金,而将来的稳定效果还要具体看市政府那边的固坡工程,如果固坡效果不好,土壤流失问题没有得到彻底解决,那么还是治标不治本。 类似的问题还有可能存在于溪边房/沟谷房(RAVINE LOT)、河堤房、湖景房和其他任何地表存在高差的房盘,这些都要非常注意检查。 同样类似的问题出现在一个湖景房。那座景房豪宅不但风格现代、外观漂亮,而且可以从客厅、卧室直视辽阔的安大略湖。但那间房的后面,正对大湖的方向,建在一座土质疏松的沙堤之上,上面的木制挡土墙已经腐烂损坏,下面的基础已经悬空,坡面上的部分树木已经因水土流失而要么失去,要么根系裸露几尽死亡。经过查询有关政府报告,发现随着雨水的不断冲刷和侵蚀,沙堤边缘正在向房子以每年半米的速度推进。向有关工程公司咨询,他们需要至少40万元左右方能加固坡体,而即便如此,即使将来花40多万元让该后院的正面得到加固,但两边邻居的后院仍然得不到加固,那么侵蚀塌方就会从两边邻居那里左右包抄过来,还是让该房屋成为孤岛般的危房。人家邻居的房子离悬崖远,不着急,难道你还要再化两个40万元为左右邻居也做坡堤加固吗? 另外还有一个相关的例子。多数人认为独立屋都是绝对FREE-HOLD的,但这个认识是不全面的。房屋是否FREE-HOLD,一个关键依据是看该房屋是否有与其他房屋共用的,非公家的设施或要素(NON-PUBLIC COMMON ELEMENT),具体说,比如是否有几家共用的车道,人行道,挡土墙,等等。这些设施随着时间的推移,要进行维护,修补甚至大修,就需要几家分摊成本,或者各家分段负责。而关于挡土墙的责任问题,请看图三。

图三 图三显示的是一处新房开发项目,那里有一排十几间新的独立屋正在建设。原来,那里是一片商场,背后与相邻的居民区有几米的高差,因此建有一座连续的挡土墙,由该商场常年出钱找人维护。现在,经过REZONING 和 SUBDIVISION的申请、审批和建设,将有十几间新的独立屋出现。那么将来由谁负责挡土墙的常年维护,和必要的定期检查和修补工作呢?购买者、地产经纪和部分验房师往往会忽视这个问题,以为由背后的邻居负责,或者至少是分担,但实际如果查看工程图纸就会发现,该挡土墙是位于己方边界范围以内的,与背后的邻居无关。而如果查看现场图协议(SITE PLAN AGREEMENT),就能发现,没有谁来负责的条款,那么自然就是由各家新住户集体分担的,墙体越老则维护成本越增加,这是一个必须要考虑的成本和安全因素,谁也不希望在自己后院,突然有石头掉落砸伤人。 另外,如果房屋的临街方面有挡土墙,就必须用现场勘察对照测绘图来详细检查是否属于私人地界范围,还是在公共地带范围。而哪怕是在公共地带,也要找政府有关部门明确核实,因为如果有相关协议规定,讲该公共地段的挡土墙是由临近的私人业主负责,那么也是要考虑长期成本的。比如下图(图四)所示的挡土墙就必须仔细核查,看看是否由私人业主负责维护,还是由市政府负责维护?

图四
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  • 枫下家园 / 枫下觅巢 / 购房选址和房屋扩建中的坡堤基础和挡土墙问题 +11
    地盘周边如果存在挡土墙,坡堤或陡峭坡面,那么其质量如何,是否有断裂和垮塌隐患,这虽然不属于房屋本身的问题,但如果被忽视,其负面影响甚至超过房屋本身的一般性问题。 比如在GTA某地有一处街角房,去年刚刚交易,今年很快就又在挂牌出售。从表面看,该房屋非常漂亮,而且地势高企,视野开阔,后院毗连森林公园,侧街是一条小路盲路,伸向幽静的公园,这么好的房屋的价格还十分公道。但在实地考察中却发现了问题,如图一所示。

    图一 从图一可以清楚看到,该街角房的长边一侧,就是那条小路的一侧,有一个陡峭的高坡,随着常年雨水冲刷造成的水土流失,其坡体顶端已经开始塌陷,基础垮塌造成挡土墙出现明显断裂,其下方甚至还出现了悬空。这么严重的基础问题,肯定不是最近才出现的,那么为何没有被及时发现,及时处理,而且在上一次的转卖过程中没有被新的买家及时发现呢?调阅该地点过去连续几年的历史照片,结果发现了图二所示的原因。

    图二 历史图片 (图二) 显示,那里的土坡,基础和挡土墙曾经被一大片茂密的灌木所遮挡。不经过有目的的专门检查,很难发现隐藏的基础问题。所以,无论是当时帮客户选房买房的经纪,还是验房师,都仅仅局限于对房屋本身的考察和检验,而忽视了对周边环境的考察。直到有一天,市政部门要更新路边的市政管线,就砍伐了那些灌木,结果问题才暴露出来,但问题造成的损失已经不可挽回了。该垮塌位置距离房屋的侧墙仅有两米不到的间隔,如果持续发展,必然影响房屋本身的安全,更不要说未来可能的扩建了,这就是为什么新买房的房主要着急再次卖房的迫切原因。但既然问题已经暴露,其他人就很难冒险接盘了。 而要补救这个问题,仅仅修补该房盘上的基础和挡土墙是远远不够的,必须还要加固小街到房盘之间的整个坡体,这个花费是十分不菲的,而且需要非常专业的设计人员和施工人员经历较长时间和较复杂的手续才能完成。后来经过房主与市政府的反复交涉,并恳请本地议员直接介入,才达成如下分摊成本的方案: 由市政府负责该小路一侧公共地段的固坡工程,列入下一年的工程预算;而由房主自己找人加固坡顶以及挡土墙,但仅仅这一项也要花费房主至少5到10万元现金,而将来的稳定效果还要具体看市政府那边的固坡工程,如果固坡效果不好,土壤流失问题没有得到彻底解决,那么还是治标不治本。 类似的问题还有可能存在于溪边房/沟谷房(RAVINE LOT)、河堤房、湖景房和其他任何地表存在高差的房盘,这些都要非常注意检查。 同样类似的问题出现在一个湖景房。那座景房豪宅不但风格现代、外观漂亮,而且可以从客厅、卧室直视辽阔的安大略湖。但那间房的后面,正对大湖的方向,建在一座土质疏松的沙堤之上,上面的木制挡土墙已经腐烂损坏,下面的基础已经悬空,坡面上的部分树木已经因水土流失而要么失去,要么根系裸露几尽死亡。经过查询有关政府报告,发现随着雨水的不断冲刷和侵蚀,沙堤边缘正在向房子以每年半米的速度推进。向有关工程公司咨询,他们需要至少40万元左右方能加固坡体,而即便如此,即使将来花40多万元让该后院的正面得到加固,但两边邻居的后院仍然得不到加固,那么侵蚀塌方就会从两边邻居那里左右包抄过来,还是让该房屋成为孤岛般的危房。人家邻居的房子离悬崖远,不着急,难道你还要再化两个40万元为左右邻居也做坡堤加固吗? 另外还有一个相关的例子。多数人认为独立屋都是绝对FREE-HOLD的,但这个认识是不全面的。房屋是否FREE-HOLD,一个关键依据是看该房屋是否有与其他房屋共用的,非公家的设施或要素(NON-PUBLIC COMMON ELEMENT),具体说,比如是否有几家共用的车道,人行道,挡土墙,等等。这些设施随着时间的推移,要进行维护,修补甚至大修,就需要几家分摊成本,或者各家分段负责。而关于挡土墙的责任问题,请看图三。

    图三 图三显示的是一处新房开发项目,那里有一排十几间新的独立屋正在建设。原来,那里是一片商场,背后与相邻的居民区有几米的高差,因此建有一座连续的挡土墙,由该商场常年出钱找人维护。现在,经过REZONING 和 SUBDIVISION的申请、审批和建设,将有十几间新的独立屋出现。那么将来由谁负责挡土墙的常年维护,和必要的定期检查和修补工作呢?购买者、地产经纪和部分验房师往往会忽视这个问题,以为由背后的邻居负责,或者至少是分担,但实际如果查看工程图纸就会发现,该挡土墙是位于己方边界范围以内的,与背后的邻居无关。而如果查看现场图协议(SITE PLAN AGREEMENT),就能发现,没有谁来负责的条款,那么自然就是由各家新住户集体分担的,墙体越老则维护成本越增加,这是一个必须要考虑的成本和安全因素,谁也不希望在自己后院,突然有石头掉落砸伤人。 另外,如果房屋的临街方面有挡土墙,就必须用现场勘察对照测绘图来详细检查是否属于私人地界范围,还是在公共地带范围。而哪怕是在公共地带,也要找政府有关部门明确核实,因为如果有相关协议规定,讲该公共地段的挡土墙是由临近的私人业主负责,那么也是要考虑长期成本的。比如下图(图四)所示的挡土墙就必须仔细核查,看看是否由私人业主负责维护,还是由市政府负责维护?

    图四
    • 提醒得好!买房者确实要注意呢 +2
      • 这么一说,当初俺看一河岸陡坡边的房子时,心悸但说不出原因。现在回想,应该是坡上已经倒伏以及正在倒伏的树木提醒了我的潜意识。
        • 最后选的这个LOT后沿离河岸陡坡还有50多米,中间是市政的公园林地,足够塌很久很久很久,哈哈 +3
    • Thanks
    • thanks, mr. wen.
    • 精华
    • 去掉联系方式 才算精华 +11
      • 那是这贴的精华 +9
      • 用我的知识换大家对我的认识,不是很公平吗? +8
        • 应该鼓励提供知识的人给大家认识。 你是干嘛的?验房师?
    • 谢谢分享! +3
    • 顶专业文章!! +1
      • LZ 恐怕没做过挡土墙或处理过斜坡,动不动就几十万都搞不定!问一下懂的人吧。
      • 楼主恐怕没搞过挡土墙,动不动就几十万都搞不定!一般的挡土墙就算不在斜坡上做不好几年后都会裂或斜的。斜坡的后花园多花点钱效果绝对比平地的好!有的人还故意制造高差呢。
        • 查了一下,大概是200块一尺,50尺的宽度,大概一万块吧。比起房价来,应该不算什么。换句话讲,这个对房价影响有限。
          • 你外行。那里确实水很深。必要时需要地质工程师设计。
            • 嘿嘿,我在国内工程收尾的时候,给他们设计挡土墙。拿定形图一套,改几个尺寸,他们就用来结算。
            • 总不会贵过挖游泳池吧
              • 这都挨得上吗?固坡是结构问题,还要考虑排水,土质,水土流失,很多因素,必须要地质工程师出设计,由专门的工程公司施工,你以为是小工干的活儿?
        • 不是挡土墙几十万,是要固坡,沿着整个几十米高的sand bank 向里斜向打桩
          是要固坡,slope stabilization ,沿着整个几十米高的sand bank ,按一定密度向里斜向打桩,再以这些桩为节点结网固坡,下边靠近湖滩的地方还要堆大量的石头,防止水侵。你有本事一万就干了,那太好了,我去报价10万,给你五万,你白赚4万多,你干吗?

          挡土墙出问题往往不是墙体的问题,而是内部土基的问题,和下面的坡堤的问题,只修挡土墙屁用都不管,典型的治标不治本。
          • 同意这个说法,我见过一个湖景房,经济不提这个隐患,只说政府保护环境,不准在湖边建新房了,我到政府的网站上发现水土流失根本挡不住,建防波提都没用,还好没买。
            • 什么堡吧,千万小心
              • 你怎么解释那种建在Pond或者人工湖旁边的房子特别贵?至少要加20多万呢。
                • 因为后院有隐私,安静,视野好,这都是多数背靠背房子不具备的。特别是毫宅,谁也不希望自己和家人在后院享乐时被后边房子里的人监视和偷窥
                  • 你说的那些问题那些豪宅都存在啊, 可有钱人不在乎啊,还是那些问题本来就不是问题?
                    • 多数湖岸和河溪边的坡堤是稳固的,跟土质,植被,排水,固坡设施等有很大关系,只是需要实地考察
                • 挖湖占用的地都要你们这几家受益的埋单。
                  • 我可买不起。 问题是政府并不多收那些人家的地税啊, 是不是很不公平?
                    • 地税是按评估价来的,豪宅评估价高,地税高,没有不公平
                      • 评估价高不了多少。
                      • 我家邻居付33000 我付8000地税。你说差不了多少?
                • 不是说所有的湖都有问题。在lake erie, Leamington, on 有一部分政府不准建房。但是其他地方可能不收影响。
            • 既然楼上2841999(四友),repeatquestion(aaa), wdmcz等网友是明白人,我就多说两句,那个SAND BANK的关键问题除了固坡,其实还有排水的问题:
              本文发表在 rolia.net 枫下论坛既然楼上2841999(四友),repeatquestion(aaa), wdmcz等网友是明白人,我就多说两句,那个SAND BANK的关键问题除了固坡,其实还有排水的问题:

              那个SAND BANK的土质非常疏松,但其面向大湖的一侧,过去因为有树木,灌木和野草做植被,能起到一定程度的固坡效果,加上坡顶,就是住宅的后院边沿有挡土墙,所以问题不太严重。但研究问题不能仅仅局限在这一小片范围,应该有大局观,就是那个SAND BANK背后,就是房屋的前面是一条公共小路,地势相对比该路的其他路段要略低一些,雨水排放靠地下管道。但排放管道年久失修,杂物淤积,加上本来就容量有限,所以在大暴雨的季节,特别是前几年的那此大暴雨时,海量的雨水无法被下水管道尽快排走,就按着地势涌到了该房盘的后院,从SAND BANK,就是老旧挡土墙的上方疯狂涌下坡堤,汇入大湖。挡土墙那种鸡蛋壳一样的结构最怕从背后掀翻,况且本来就已经破烂不堪了,然后疯狂的雨水又把陡峭的坡面上的树木和植被给冲走了一大片,沙土完全裸露,形成了山体滑坡,以后哪怕临时没有大洪水冲刷,只有小雨不断直接喷淋,也会造成沙坡持续垮踏,只是速度慢些,而再有大暴雨排不掉,就更是灾难后果。

              所以这样的综合性问题,仅仅靠修挡土墙一点用都不管,而哪怕采取了成功的固坡方案,也只解决了一方面的问题,而另一方面,必须解决迅速排水的问题。除了修理疏通现有的市政排水管道,还应该在私人房盘前后修造从门前道路一直连接到沙坡下方的排水涵管,确保在任何大暴雨时(至少是百年一遇)能把汇集到该房盘的所有地表雨水都从涵管直接排到大湖里,而不经过沙坡的坡面。但这笔开销应该由谁来承担?换句话说,是谁的责任?这就不好明说了,在当地,敢说话的人不明白,而明白的人不敢多说。这也是该地区的这个问题一直得不到解决的一个因素。

              其实当时的卖家已经把那几十万的固坡的成本通过减价方式让出利益来了,但我告诉买家没那么简单,里面的道理很复杂,你家不但要固坡,同时你邻居还要搞,排水还要搞,那个成本就很难预料了。而没有这些综合治理,你的房子还是建在沙丘上的大厦。更多精彩文章及讨论,请光临枫下论坛 rolia.net
          • 你说的那个网是土工布或者叫Geo Fabric吧?